地主變建商！東亞建經：透明流程讓增值回到地主

地主變建商！東亞建經：透明流程讓增值回到地主
東亞建經周怡君：自主更新五階段全案管理　信任與透明是關鍵

【台北訊】財訊雙週刊主辦的「第七屆危老+都更博覽會」於9月21日圓滿落幕，吸引上萬民眾現場蒞臨，關心老屋都更危老重建議題。最後一天下午進行的趨勢論壇研討會，由中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔主持引言之後，分別由東亞建築經理公司都更部副執行長周怡君、社團法人建築安全履歷協會創會理事長戴雲發、以及台北市不動產開發商業同業公會理事趙恩廣，闡述「專業服務新顯學～建經在都更扮演角色及功能」、「建築結構安全如何創造市場價值：看得見的價值來自看不見的安全」、「都更房屋市場知多少？」等議題。把「民眾真正需要的是什麼」講清楚、想透徹、做得到，針對民眾都更需求全盤解析。

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▲危老都更趨勢論壇第三場研討會講者。從右至左社團法人建築安全履歷協會創會理事長戴雲發、台北市不動產建築開發商業同業公會監事趙恩廣、中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔、東亞建築經理股份有限公司副執行長周怡君、歐亞不動產估價師聯合事務所謝宗廷。（財訊提供)

在「危老＋都更博覽會」9月21日下午舉辦的趨勢論壇上，東亞建經副執行長周怡君指出，都市更新與危老重建已進入自主更新新時代，成功關鍵在於「高共識、專業全案管理、前期資金到位」，並需透過透明化流程與金融信託機制，確保資金安全與工程品質，讓地主真正成為主體，最終實現資產升級與價值回饋。

周怡君以「專業服務新顯學～建經在都更扮演角色及功能」為題分享時強調，今天適逢國家防災日，九二一震災已屆 26 週年，許多老屋耐震性不足，顯示自主更新的重要性。她回顧，自九二一震災後，因建商無力重建，政府與民間基金會資金介入，催生了自主更新會。此後，建經公司逐步承擔全案管理角色，結合金融與建築專業，協助社區推動重建。

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▲周怡君副執行長闡述「專業服務新顯學～建經在都更扮演角色及功能」

她指出，東亞建經自民國76年成立以來，已完成自主型更新約21件、地主型危老案11件，並逐步形成五大階段全案管理模式：
1. 前期規劃：透過多場說明會凝聚共識，設計理事會治理架構與章程，找出社區都更危老重建理事會理事長。
2. 審議策略：強調高同意比的重要，推動「168機制」──100%同意、6個月完成事業計畫、8個月完成權變，加速審議效率。
3. 融資與信託：銀行提供全額融資，資金匯入信託專戶專款專用；撥款前必須由建經公司查核進度並與更新會理事聯合用印，確保資金與產權安全。
4. 工程監管：派駐專業人員進場，處理拆除鄰損爭議，並在混凝土卸料時即做坍度試驗，嚴格把關品質。
5. 交屋與物管：協助成立管委會並媒合物業管理公司，確保後續社區營運順暢。

周怡君以案例說明，一處 180 戶社區在短短一個月內完成徵信文件，成功爭取到 60 億元全額融資，目前進入拆除工程；另有案場在權變時單價約 70～80 萬元，如今已突破百萬元（依實價登錄），增值最終回到地主。

周怡君強調，要讓自主更新成功，必須滿足三大條件：
1.地主共識高：同意比越高，審議速度越快。
2.慎選全案管理公司：程序設計、資金安全、工程品質監管都要有制度保障。
3.前期資金到位：籌措足夠的前期資金，避免中途斷鏈。
同時，也要具備3個正確的風險認知：
1.不要期待「零元消費，因為你後面付出的會更多」。
2.及早確定路線（合建或自建），明確界定社區的實施主體。
3.自主更新有利也有風險，地主需投入時間與心力，掌握專業知識，才能有效平衡利益與風險。

「當地主成為建商，必須懂得共識凝聚、資金管理與專業監管。」周怡君強調，自主更新的價值與風險並存，但只要流程透明、制度嚴謹，將能兼顧結構安全與資產增值，讓地主真正受惠。