租賃應記載及不得記載事項?

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【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

暑假適逢租屋旺季,但租賃行為常因契約訂定不合理,對承租人較無保障。內政部今表示,已著手研修「房屋租賃契約書範本」,並研議增訂其定型化契約應記載及不得記載事項,預定今年底之前,定型化契約草案就會出爐。內政部表示,常見的房屋租賃糾紛有「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」、「欠租」及「稅賦負擔」等問題。據統計,租屋糾紛以中止租約最多,一年達466件,其次依序是房屋修繕257 件、租金返還218件。內政部政務次長陳純敬表示,內政部2002年已公告「房屋租賃契約書範本」供參考,現研修「房屋租賃契約書範本」以及增訂應記載及不得記載事項,最快今年底草案可出爐。租賃契約書範本也針對租賃期間水、電及瓦斯費等費用負擔方式、承租人未依契約返還房屋及雙方提前終止租約的賠償金等,以解決目前房屋租賃雙方當事人權利義務失衡問題。內政部也提醒民眾簽約前,應確認房東是否為屋主、租賃期限及附屬設備內容應明確、租金金額及給付方式、押金金額及返還條件、稅費、水電及修繕等費用的負擔 方式、提前終止租約及違約責任的確認等,如有發現租約中有不合理的條款,應主動向房東爭取自身的權益;若透過房仲業者提供服務者,應選擇合法業者(經濟日報104年7月22日報導: 內政部租賃契約書範本 草案年底出爐)。

【疑義】

按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。 締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」,在經濟社會文化權利事務委員會第4號一 般性意見中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲 安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就 此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不 論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房 戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費 用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因 素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房 權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住 房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約 國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的 可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和 照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於 使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的 人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影 響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠 的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛 生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取 性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫 缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律 和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人 人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。 在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在 直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的 發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。 是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房 權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與 住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入 水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保 護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。

又兩公約施行法第4條也規定「各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現。」。 從而,從「適足住房權」之內涵及兩公約施行法之規定來看,各級政府應按照力所能及的原則,採取「適當的措施」,保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響(註一);惟財產權及契約自由之保障,也不能偏廢;所以,各級政府在介入契約自由之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。 換言之,北市租金指導委員會,非不得思考設立;惟因涉及財產權及契約自由之限制,其組織、組成及相關事項,仍須符合法律保留原則,應由立法院立法,明確規定由各縣市政府設立為宜。

又巢運所提出之制訂租賃專法(http://socialhousingtw.blogspot.tw/2014/08/blog- post_26.html ),其要點為「 1.保障租賃雙方權益:應對房東與房客各項權利義務詳細規範,如租約應登載與不得記載事項、租金與押金之收取標準與負擔內容、租賃 糾紛預防與處理機制。 2.掌握租屋資訊:租賃住宅納入實價登錄範圍,以掌握租屋市場之充足資訊,並據以擬定相關政策。3.扶植租賃服務產業:提供相關政策誘因,鼓勵民間興辦長 期性出租住宅,並發展專業服務,提升租賃品質」,固設有「租金與押金之收取標準與負擔內容」之規定,惟有關租金指導委員會之相關事項,應予納入,以求完備 (縱使不訂定租賃專法,為積極實現「適足住房權」,也可在土地法上,思考之)。

以上,係筆者在【新聞疑義1531】北市「租金指導委員會」?( http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&p... )一文所言。

又消費者保護法第17條第1項、第2項規定,中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項,違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效,該定型化契約之效力, 依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」定之。

換言之,縱使不訂定租賃專法或不修正土地法,為積極實現「適足住房權」,也可「先」在其他方面思考之。從而,內政部為積極實現「適足住房權」,杜絕「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」、「欠租」及「稅賦負擔」等房屋租賃糾紛,增訂應記載及不得記載事項,修正「房屋租賃契約書範本」,筆者自是贊同;惟尚有下列兩點提醒之。

一、 涉及財產權、契約自由等人民基本自由與權利之限制者,在介入之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。

二、 應記載及不得記載事項,只適用於企業經營者與消費者間,及定型化契約條款,無法保障所有承租人,全面釐清相關租賃糾紛,是仍有必要訂定租賃專法或修正土地法,以保障所有承租人,全面釐清相關租賃糾紛。

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