都更惡法將「私產制」變成「共產制」

「私產制」是民主的基石之一，「私人不動產」尤其受憲法與法律的保障，不料卻被都更惡法摧毀殆盡，只要被盯上的「大面積黃金地段」，無產權之一干人等，即可決議「私人不動產不可以維修補強、必須拆除都更」。

（一）在建物使用年限內，不准 私人不動產選擇「維修補強」，只准被噬利者強制「拆除都更」

不同意者可被強制都更且被強制拆屋：都市更新條例第52-1條：針對不同意合建的住戶，實施者會依據該條例採用「權利變換」。簡單來說，是將所有地主的土地與建物重新估價，換算成權利價值，並在都更後依比例分配新建物給原所有權人。不同意戶將強制以權利變換後的地主身分參與分配，或選擇領取現金補償。都市更新條例第57-1條：當都更計畫核定後，若不同意戶拒絕配合搬遷，透過都更實施者或政府，可進行「拆除」程序。

（二）建商可抵押地主土地質借建築資金，簡直是「無本生意的強盜」

「都更合建契約書」中明載：「地主必須簽訂土地信託契約」，一旦簽訂土地信託契約，信託公司就可至地政事務所登記為土地的所有權人。雖然依據《信託業法》第26條，原則上受託人不得將信託財產作為借款擔保，但如果信託目的為不動產開發（如都市更新合建），則屬法定例外： 當建商發生超貸、呆帳或倒閉時，貸款銀行基於抵押權人的地位，有權聲請法院強制執行，拍賣信託土地來回收債權，意即，該筆土地的「貸款銀行」或「信託行使之債權」可以對其強制執行。

都更建築資金是屬於「土建融」，意即，透過「更新基地的土地（地主土地）」與「未來的建築物（預售屋購買者所付的款項）」作為抵押品，向金融機構申請建築融資。實務上，會先將土地辦理信託登記，再由承辦都更案的金融機構（貸款銀行）設定抵押權，當然，「未來的建築物」在哪還不知道，主要是以「更新基地的土地」作為抵押品。

（三）專款專用僅防君子不防小人，所謂續建機制也是騙地主的

地主須交出土地所有權信託，但建商卻不須交出建築資金信託（再分建築 階段提領），本就嚴重違反「公平交易法」，土地交換建物嚴重不對等，應該一手交土地權狀，另手交建物權狀。雖然貸款有專款專用機制，但橫掃土地開發專案的土地銀行，專款專用機制仍失能：新北市新莊區「泰舍至善元」的土銀超貸案，建商泰坤建設（泰舍集團）為取得聯貸資金，涉嫌以人頭購買預售屋並偽造不實合約，向以土地銀行為主、包含合作金庫等8家銀行詐貸高達新臺幣83.52億元，此巨額超貸的最終解，當然就是拍賣地主土地填補缺口。

至於土地信託之「續建機制」也是騙地主的，若手握「黃金地段土地的產權」時，都被都更黑手詐騙，那麼，當簽下都更合建契約書，失去「黃金地段土地的產權」時，地主手上已無任何牌，「續建」哪有何「條件」可談，只能被動地乞求施捨，眾多都更爛尾樓即可印證。

（四）室內實坪交換比率須等簽約後才知，拆遷費與租金補貼實際上均由地主自付

「都更合建契約書」的附件「權利變換調查表」中，只有兩個選項：一是「願意參與權利變換，分配更新後之土地與房屋」，另一是「不願意參與權利變換，擬領取補償金」，完全沒收「私人不動產之維修補強」的選擇權，實乃「假公益」的「共產制」。

室內實坪交換比率須等簽約後，由審議委員會之估價師評估後才知，都更簽約後已無後悔藥。都市更新權利變換實施辦法第19條，估價師估算「土地價值」，所須扣除的成本有：

（1）工程費用：包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防制費及其他必要之工程費用。

（2）權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測量費、規劃費、估價費、依本條例第五十七條第四項規定應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。

（3）貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。 管理費用：指為實施權利變換必要之人事、行政、銷售、風險、信託及其他管理費用。

（4）都市計畫變更負擔：指依都市計畫相關法令變更都市計畫，應提供或捐贈之一定金額、可建築土地或樓地板面積，及辦理都市計畫變更所支付之委辦費等等。

黃金地段土地的價值不是取決於「市值」而是「估價師將其七折八扣（即官商仲介爭食）後的殘值」，總之，都更啟動後，「土地市值」再也與地主無關。

（五）政府是都更惡法的製造者，更放任都更黑手與都更弊案叢生

政府藉著「權利變換」與「估價師」，以公權力大砍黃金地段私有土地的市值、吞噬民地後，都更更可能淪為「品質不佳、工期延宕、爛尾樓、土地不見」。品質不佳的例子：上市的基泰建設手握雙北20餘件都更案，「基泰大直」都更案卻因紙糊地基造成嚴重鄰損 ；黃金地段爛尾樓的例子：大安區的文樺都更案；大同區的嘉源埕驛都更案；北投區的泊山妍都更案。 土地不見的例子：山岳建設事件，建商爆發欠債百億而捲款潛逃，導致雙北多處都更變爛尾樓，甚至債權銀行依法查封拍賣土地。爛尾樓後期待續建？續建的資金哪來？除非銀行已貸出的龐大資金（含利息）還清，否則共有土地質借的二胎、三胎，建商哪有利可圖？期待政府會負責？

政府以「防災」為名強逼百性拆掉「畢生心血的家」，故意不依法強制執行其「法定職務」：影響公共安全的「老屋健檢」與「老屋結構維修補強」，又敷衍施工勘驗（因此新建物不必然較安全）、違建不拆、放任海砂屋與紅黃單。為謀利視30年為老屋，無視台北市地政局建築改良物耐用年數報告，不論鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土的耐用年數均是60年。「不該拆而強拆」，不但浪費資源且惡化土方之亂（盜採砂石再回填廢棄物）。一旦百性因「品質不佳、工期延宕、爛尾樓、土地不見」而蒙受「萬倍人禍」，始作俑者是否該切腹謝罪？