房市降溫，為何不能連住宅供給一起凍結？

房市降溫，為何不能連住宅供給一起凍結？

從信用管制、都更停滯、營建成本到綠色金融與AI轉型，共同尋找「房市之亂」解方

EcoScribe／台北報導

政府希望房價降溫，也希望加速都市更新；希望降低金融風險，也要求住宅更安全、更節能。然而，當購屋貸款、建築融資、營建成本與新法規同時收緊，這些原本合理的政策目標，是否可能彼此抵銷？

2026金磚論壇綜合座談以「房市不順，建築產業如何活出競爭力」為題，由住展雜誌藍文聰副社長主持，邀集林左裕教授、楊謙柔博士、邱勇標教授，以及吳嘉沅董事長、蔡錦勳董事長、柯登耀執行副總等產學實務代表，從房市週期、都市更新、開發成本、建築能效與AI應用等面向，討論台灣房市面對的結構性問題。

與談內容顯示，當前房市困境已不只是房價高低，而是買方、建商、更新住戶、金融機構與營建現場，都面臨不同形式的資金與制度障礙。

有人想買房，卻貸不到預期成數；建商準備施工，建築融資可能受限；都市更新已走完部分行政程序，卻因成本重估而不敢拆屋；政府持續增加安全、節能與永續要求，金融及市場誘因卻未必同步到位。

房市之亂解方的思考方向，已經從交易市場延伸到整條建築生命週期。

▲ 2026金磚論壇綜合座談由住展雜誌副社長藍文聰主持

從三十年房市週期尋找亂源

吳嘉沅董事長以Google NotebookLM製作約八分鐘影片，回顧台灣房地產三十年來的政治經濟循環。

影片從廣義貨幣供給、海外資金回流、選舉政策、房價上漲與信用管制等面向切入，認為台灣房市長期處於一種反覆循環：市場資金增加後流向不動產，房價上漲引起世代不滿，央行因而緊縮信用；但當景氣轉弱或選舉接近，政府其他部門又可能推出優惠貸款或刺激買盤措施。

影片以「央行踩剎車、政府其他部門踩油門」形容政策之間的矛盾。

「同一台車上，央行坐在駕駛座，因為怕撞車而拚命踩剎車；政府其他部門卻在副駕駛座，為了刺激買盤再踩下油門。」一邊希望市場降溫，一邊又擔心經濟、產業與民意受到影響，房市因而不斷收到方向不一的政策訊號。

不過，後續其他與談人也提醒，房市問題不能只歸因於熱錢或投機。第一線業者面對的，還包括融資受限、法規增加、工程成本上升與市場去化困難。

都更危老穩健前行必須從市場承接、融資環境到土方去化，以完整配套凝聚城市更新動能

政府持續推動都市更新與危老重建，期望改善老舊住宅、提升居住安全，並為城市創造更具韌性的生活環境。蔡錦勳董事長表示，要讓這項重要政策穩定而長遠地推進，除了行政程序與政策支持，也需要同步兼顧市場需求、購屋能力、金融制度及營建環境，才能形成可持續運轉的正向循環。

建設業投入資金完成興建後，需要透過市場銷售回收資金，才能繼續投入下一個更新案。因此，購屋者是否買得起、能否順利取得貸款，以及建案能否獲得市場承接，都與都市更新的推動能量密切相關。

蔡錦勳表示：「都更危老要持續推進，除了要有人願意買房，也要讓有居住需求的人買得起、貸得到。當市場、金融與產業能夠順利銜接，讓購屋、金融與營建形成正向循環，都市更新才有機會一案接著一案，穩定地走下去。」

建築標準持續提升，也需要相應配套共同承接

蔡錦勳指出，近年建築安全、隔音、綠容率、設備及太陽光電等標準持續提升，這些要求有助於改善建築品質、節約能源並落實永續發展，也是產業共同努力的方向。

然而，建築開發週期往往長達數年，從土地整合、規畫設計、行政審查到施工完成，每一個階段都需要精密的成本與工期安排。當法規及相關標準隨著環境快速調整，原先的財務估算與工程規畫也需要適時重新校準。

因此，他建議，未來在提升建築性能要求的同時，也可同步評估融資、稅制、節能效益及市場價值等配套，協助新增成本獲得合理承接。

這並非降低安全或永續標準，而是希望透過更完整的制度設計，讓政策方向、居住品質與市場負擔能力取得平衡，使好的政策真正轉化為市民看得見、住得到的成果。

完善土方去化機制，讓工程推進更加穩定

土方及營建廢棄物的分類、運輸與去化，也是近期工程現場需要共同面對的重要課題。

依蔡錦勳分享的實務案例，雙北部分地區的土方及營建廢棄物處理費用，每立方公尺約為新台幣4,300元至5,500元；相較之下，新拌混凝土每立方公尺可能為兩千多元。兩者之間的成本差異，顯示土方去化及營建資源循環體系仍有進一步整合的空間。

除了處理費用增加，合法處理場、前端分類及整體去化量能，也會直接影響土方運輸效率。當原本一天可運送數十車的土方，因量能限制而減少至數車，基地開挖及後續工程排程都可能受到影響。

依其參與的個案經驗，部分大型基地原先估算約8,000萬元的開挖及土方處理成本，後續可能增加至兩億多元。相關數字屬於特定案例，實際成本仍須依基地規模、工程條件及處理方式個別評估，但也反映出營建成本結構正處於快速調整之中。

蔡錦勳認為，若能進一步增加合法去化量能、完善土方分類制度、提升資訊透明度，並建立跨區域的調度與資源再利用機制，不僅能穩定工程進度，也能讓營建廢棄物逐步轉化為可循環利用的資源，兼顧產業發展與環境永續。

強化金融支持，協助興建與交屋順利銜接

近期金融環境調整，也對施工中、準備開工及進入交屋階段的建案產生不同程度的影響。

蔡錦勳提到，部分建案原先已取得銀行核貸，但後續可能因授信額度、金融政策或銀行內部風險評估調整，使資金撥付與原定規畫出現差異。當業者尋求其他融資管道時，也可能因基地規模、案件條件及各金融機構規範不同，需要投入更多時間重新評估。

另一方面，部分建案已完成興建及預售，進入交屋階段後，購屋者可能因貸款條件改變，未能取得原先預期的房貸成數。當買方需要更多時間完成資金安排，建設公司的資金回收時程也會受到影響，並進一步牽動後續建案的投入能力。

目前已有部分建築師及專業團隊，協助處理興建過程中因資金調度而暫停的案件。這項現象提醒產業與政策端，若能提早建立跨專業協調、風險預警及融資銜接機制，將有助於案件在困難擴大前獲得支持，保障住戶、購屋者、金融機構及建設業者的共同權益。

重新檢視財務條件，讓等待中的都更案再次前進

部分都市更新案件歷經多年整合與行政程序，早年完成權利變換或財務估算後，直到近期才準備進入施工階段。

然而，當初採用的房價、工程成本、融資利率及市場條件，可能已與現況產生明顯差異。原本依據當時條件所建立的財務模型，也需要配合現況重新檢視，才能確認案件是否仍具備穩定推進的基礎。

對建設業者而言，房屋拆除是都市更新的重要節點。在進入拆除與施工之前，必須審慎確認資金、工期及各項條件已充分到位。因為一旦完成拆除，除了工程成本之外，還涉及住戶安置、租金補貼、施工期程及契約責任，每一項都關係到住戶的生活與權益。

林左裕：房貸與建融不能用同一套邏輯處理

針對建築融資與停工風險，林左裕教授提出，房貸與建融雖然都屬不動產放款，但在市場中的功能並不相同。

「借錢買房子，是需求面；借錢蓋房子的建融，是供給面。」

房貸會影響購屋需求，建築融資則關係住宅能否興建完成。若政府希望房價軟著陸，可以針對投資、非自住及過度槓桿需求進行管理；但若正常興建所需的建融也同步受限，建案可能停工，都市更新無法推進，未來住宅供給反而減少。

林左裕說：「你要供給增加，就不能去卡建商的資金。」

他認為，政策不宜在抑制需求的同時，也使供給端失去正常運作所需的資金。否則，市場面對的可能不是健康修正，而是供給萎縮、更新停滯與爛尾風險增加。

這項主張並非要求全面解除信用管制，而是要求政策區分投資需求與正常供給。

▲ 2026金磚論壇於國立台灣科技大學國際大樓舉行，現場近250位各界人士與會

房子不只有居住功能

楊謙柔博士則提醒，社會討論房市時，常把房子只理解為居住空間，但在台灣家庭及金融體系中，住宅同時具有多重功能。

除了居住，房子也是家庭累積資產的儲蓄工具，具有投資及資產配置功能，也是個人與企業取得融資的重要抵押品。

企業可能以土地或房產作為擔保，取得營運或創業資金；個人也可能透過房屋增貸支應家庭、事業或其他資金需求。因此，房價變動影響的不只是屋主，也會牽動銀行授信、企業融資及家庭資產負債表。

這不代表房價只能上漲，也不表示住宅的金融功能可以取代居住權益，而是房市政策不能把房子簡化成一般消費品。

住宅既是基本生活空間，也是金融體系重要資產。政策必須同時處理居住公平、資產風險與金融穩定。

股市上漲是繁榮，房市上漲為何被視為罪惡？

楊謙柔在座談中也轉述在場一名建商傳訊提出的問題：「為什麼股市漲是繁榮，房市漲就是罪惡？」台股上漲時，社會常以產業競爭力、科技紅利及經濟繁榮解釋；房價上升時，卻容易直接被歸類為炒作、貪婪或居住不正義。同樣是資產價格上升，社會使用的語言並不相同。

楊謙柔進一步指出，房價除了受到資金環境影響，也可能反映地段、公共建設、土地稀缺、人工、建材、法規成本及建築品質。

「股市有本夢比，為什麼房市不可以有未來預期？」

這項提問並非替所有房價上漲辯護。由炒作、過度槓桿及資金氾濫推動的漲幅，仍應接受檢視；但若把所有價格變動都簡化為道德問題，也可能忽略不同地區、成本與產品品質之間的差異。

住宅與股票不同，因為住宅同時涉及基本生活需要。也正因如此，房市政策不能只談價格，也必須追問價格增加的原因，以及新增價值最後由誰享有。

容積能否與碳平衡連結？

面對淨零與都市治理議題，楊謙柔提出「碳平衡容積」的前瞻構想。

過去都市計畫訂定容積時，主要考量人口密度、下水道、防洪、交通及公共設施承載能力。隨著氣候變遷與淨零轉型，未來是否也應把能源使用、碳排放及環境負荷納入容積判斷？

楊謙柔認為，容積獎勵不應只是促進更新或補貼開發的工具。樓地板面積增加後，人口、交通、用水、能源與碳排放負荷也可能同步提高。

如果開發案能透過節能、再生能源、低碳材料、綠化與其他措施，證明新增樓地板面積所造成的環境負荷已受到控制，增加容積才可能取得新的正當性。

這並非現行制度，而是一項政策構想。它所提出的問題是：未來都市計畫除了計算土地可以蓋多少，是否也應計算環境還能承擔多少？

從「求有」走向「求好」

楊謙柔也指出，房價的未來預期不能只建立在地段與市場行情上，還應包括建築效能、設備維護、能源表現與社區管理。

台灣常把物業管理縮減為清潔、保全及垃圾處理。管委會選舉時，「管理費不調漲」甚至「每坪再降低幾元」常被當成政績；但管理經費不斷壓低，可能造成環境髒亂、設備老化、維修延誤與服務品質下降，最後反而損害社區價值。

楊謙柔說，購屋者應尋找「可以越住越有價值，而且效能可以持續維持的房子」。

面對少子化及持有成本增加，家庭未來不一定追求持有更多房產，而可能把資源集中在真正具有品質、效能與良好管理的住宅。

「過去求有，未來要求好，不求多。」

地段仍然重要，但好住宅不必然只存在市中心。只要交通、環境、建築品質與社區管理完整，外圍地區也可能提供穩定且有品質的居住選擇。

綠色金融能否把建築升級轉為市場利益？

柯登耀執行副總從都市更新專案管理角度指出，都更不能只看帳面總利潤，還必須計算行政程序、資金占用與整個開發週期。

一個案件從前期整合、行政審查、取得建照到施工交屋，可能歷經多年。名目利潤分攤到整個週期後，年化報酬可能有限，再加上借款成本及開發風險，建設公司參與都更的意願自然降低。

但他也認為，永續建築不應永遠只被當成成本。

如果具有綠建築或建築能效條件的住宅，可以取得較好的貸款利率、成數或年限，並降低未來水電支出，建築性能就會轉化為消費者看得見的利益。

柯登耀表示：

「省電、節水、好貸款，才是消費者真正有感的事情。」

當市場能比較不同建築的能源成本、貸款條件與長期支出，建築升級才可能從法規負擔，轉變為產品差異與市場拉力。

AI從生圖走向建築全生命週期

邱勇標教授則將討論延伸至AI及數位孿生。

目前大眾最熟悉的AI應用，是生成圖片、動畫與概念設計，但AI也可以進入施工進度、材料進場、安全監控、設備管理與能源使用。

所謂數位孿生，是讓工地或建築的現實狀況，與虛擬模型及資料同步。透過攝影機與影像辨識，可以協助追蹤人流、車流、材料及工程進度；建築完工後，也能將電梯、管線、水塔、能源及公共設備資料整合至管理儀表板。

邱勇標以「10％與90％」說明，設計與施工只占建築生命週期的一小部分，後續能源、設備、管理與維修才是更長的階段。這項比例是講者用來說明概念的比喻，不宜直接視為普遍統計，但它點出建築產業長期較少受到關注的使用管理問題。

人要成為AI與專業之間的轉譯者

邱勇標認為，建築專業者不必與AI競爭速度。

從概念設計到BIM，從BIM到法規檢討，再從施工圖、估價、現場施工進入後續營運，每一個環節都涉及不同專業、工具及責任。

AI可能很快完成單一任務，但跨領域的轉換，仍需要人理解需求、判斷結果，並決定如何執行。

「我們人要當溝通的翻譯者。」

他將AI比喻為可以隨時調度的「百萬雄兵」。AI工具可能快速回應「我可以做」，但真正決定要做什麼、結果是否可信、不同系統如何銜接，以及最後由誰負責，仍然是人的工作。

「不要去跟AI比速度，那沒有意義。要學會成為一個介面到另一個介面之間的轉譯者。」

房市政策不能只剩下打房或救市

整場座談並未形成全面鬆綁或全面救市的結論。

與談人較接近的共識，是政策工具之間必須避免互相抵銷。

政府希望房價降溫，也希望都市更新加速；希望住宅更安全、更節能，也希望市場價格穩定；希望降低金融風險，卻不能讓正在興建的住宅因資金中斷而停工。

如果需求受到管理，供給端卻同時失去資金；如果政府鼓勵都更，財務模型卻因成本改變而無法成立；如果永續要求增加，金融誘因卻沒有同步跟上，最後形成的可能不是健康的房市調整，而是市場交易、住宅供給與都市更新一起停滯。

房市政策真正需要處理的，不是「打房」或「救市」二選一，而是讓合理需求、住宅供給、都市更新、建築品質與金融秩序重新取得平衡。

市場熱絡時，建築效能可能只被視為附加條件；市場轉冷時，節能、設備、管理及長期使用成本，反而可能成為住宅能否被選擇的重要理由。

這也使「房市不順，建築產業如何活出競爭力」得到較為具體的答案：

看懂市場週期、維持合理供給、重新計算成本、提升建築性能，並把AI應用延伸至建築全生命週期。

房市會有循環，政策也會調整，但今天興建的房屋，可能被使用五十年甚至更久。

比短期價格更值得關注的，是這棟房子能否安全、節能、受到妥善管理，並在長期使用中持續保有居住品質與價值。

▲ 與會來賓、講者以及交集會理監事們一起合影

2026金磚論壇

主題｜房市之亂解方

日期｜2026年7月23日（四）

時間｜13:00報到，13:30開始

地點｜國立台灣科技大學國際大樓一樓國際會議廳 IB-101

主辦單位｜台北市建築交集會

共同主辦單位｜國立台灣科技大學能源永續科技研究所、能源管理系統產學技術聯盟

協辦單位｜中華民國都更危老重建協會

合作媒體｜好房網、住展雜誌、ArchiNet 亞洲建築專業網、時尚家居、銳傳媒

以「房市不順，建築要升級」為核心主張，聚焦房市政策、都市更新、開發營造、淨零建築與生成式AI，討論建築產業面對市場轉折的下一步。