三箭齊發！住宅政策全面升級：老宅延壽、虛坪改革、近零碳建築

三箭齊發！住宅政策全面升級：老宅延壽、虛坪改革、近零碳建築

114年9月5日，內政部在「當前住宅政策座談會」拋出三大重磅政策：老宅延壽與自主都更、虛坪改革、近零碳建築。這不只是口號，而是一場結合安全、公平、永續的系統性改革。

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圖片說明：當前住宅政策座談會各界代表意見交流(內政部提供)

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圖片說明：當前住宅政策座談會大合照(內政部提供)

老宅延壽：三年500棟，減碳70%

台灣約有 156萬戶超過30年的住宅，許多位於舊市區。董建宏次長指出，「老宅延壽機能復新計畫」將在114–116年間投入50億元特別預算，目標推動500棟老宅整建。

補助範圍包括：

• 結構安全性能評估
• 增設電梯、改善無障礙設施
• 管線修繕、屋頂防水、立面綠美化

效益不僅止於「宜居」：每棟延壽可減少 60–70% 的碳排放，每年預估減碳35.5萬公噸CO₂e，並創造超過75億元產值，帶動建築維護新產業鏈。

同時，自主都更將獲得金融鬆綁與信保支持，中央都市更新基金將提供信用保證，降低住戶籌資困境。

虛坪改革：坪數回歸實用，停車位可獨立產權

購屋族最怨的「虛坪」問題，這次有解方。內政部擬修正《建築技術規則》第162條，將一般電梯納入免計容積，並設定「基地容積1%上限、不足20㎡可補足」的基準，避免建商濫用設計空間。

更重要的是，針對停車空間，將修正《公寓大廈管理條例》：

• 停車位、車道轉為「專有部分」，可核發獨立權狀並單獨交易。
• 沒買停車位的住戶，不必再分攤車道面積。
• 公設與停車分離，交易資訊更透明合理。

政策效益在於：

• 降低公設比，增加實用面積。
• 讓消費者更清楚「買到的坪數」＝「能使用的空間」。
• 市場將出現更多元、實用的住宅產品。

近零碳建築：119年前減碳6.7百萬噸，綠領人才接軌產業

住宅部門排放量占全國 11.42%（29.674百萬公噸CO₂e），是淨零轉型關鍵。

內政部啟動「近零碳建築減碳旗艦計畫」，三大主軸：

1. 擴大建築能效改善：新建1,000㎡以上建築須設置太陽光電，預期年減碳223.82萬公噸。
2. 老宅延壽＋社會住宅低碳示範：社宅自2025年起需達能效1級，年減碳11.23萬公噸。
3. 綠領人才培育：2023–2024年間已辦62場培訓，逾5,000人次；未來將在大專院校開設「近零碳建築」課程，培養跨域人才。

更值得注意的是，綠色金融工具全面介入。截至2024年底，國內已協助建築業取得969億元綠色融資，並促成台積電等企業發行600億元國際綠色債券，讓「資金流」與「碳減量」形成正循環。

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圖片說明：內政部政務次長董建宏致詞(內政部提供)

專訪｜中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔博士：住宅政策是社會安定與國家競爭力的基礎

Q：您如何看待這次「老宅延壽計畫」？

楊謙柔博士：延壽不是單純的「修修補補」，而是都市紋理的再生。透過結構補強與機能更新，可以避免大規模拆除重建，不僅保留社區的情感連結，更能立即減碳60–70%。都市更新，不只是換新家，更是碳權驅動的能源轉型契機。我認為這將成為危老改建與淨零目標交會的關鍵起點。

Q：虛坪改革影響購屋市場多年爭議，您怎麼看？

楊謙柔博士：虛坪改革的核心是「公平」。多年來，購屋者常被高公設比綁架，買到的實用空間不足。這次把一般電梯納入免計容積，並把停車位轉為專有部分，不只是技術修法，而是讓消費者信任重新回到市場。建商過去習慣靠「華麗公設」包裝產品，未來必須回歸居住本質。

Q：近零碳建築對產業的意義是什麼？

楊謙柔博士：這不只是建築節能，而是國際競爭力的壓力測試。碳關稅時代已經到來，如果建築業無法跟上淨零標準，會直接影響出口產業與投資信心。都市更新不僅包含「重建」，更涵蓋「整建」與「維護」的龐大商機。透過節能設計、綠建材、太陽能光電板等技術，都市更新不僅可提升建築效能，還能創造穩定的碳權收入，讓永續不再只是成本，而是具吸引力的投資商機。政府這次透過社宅、老宅與新建案三軌並進，再加上綠色金融的引導，可以說是「產業轉型」與「社會公平」兼顧的一步。

Q：您如何總結這次三箭齊發的政策？

楊謙柔博士：住宅政策不只是安居問題，更是國家競爭力的一環。老宅延壽保障安全、虛坪改革重建公平、近零碳建築邁向永續。三箭齊發，是結構性改革的開始，能否成功，關鍵在執行與跨部會整合。

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圖片說明：中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔博士(楊謙柔提供)