從霧峰拆屋事件看不動產法律制度的灰色地帶與執行風險

台中霧峰近日發生居民指控「家屋遭建商強拆」的事件，凸顯我國現行土地法制與不動產管理制度中仍存在若干法律模糊與制度斷層。從法律角度分析，該事件涉及土地所有權、地上物使用權、無登記建物之法律地位、強制拆除的程序正義與刑事與民事責任之劃分等五大層面，以下分述之：

一、土地與地上物的權屬分離：產權清晰但事實權益模糊

依《民法》第767條，土地所有人對其土地有排除他人干涉的權利。然而，在本案中，土地雖已由地主出售並合法轉移至建商名下，但地上建物係由佃農於數十年前興建，且長期居住與繳納稅費，形成事實上佔有。雖然這些建物未登記保存、無建築執照，在法律上不構成不動產產權，但其「事實使用狀態」與「弱勢居住權益」仍應受到相當重視。

此外，根據《土地法》第104條，過去台灣曾有「佃農權益保障」制度（如耕者有其田條例），部分居民主張自己為舊佃農承租戶，雖然地上權非正式登記，惟依《民法》第425條仍有主張準用「租賃物上之改良使用」的依據。是否構成不動產使用權之「事實權利人」，有待法院審理釐清。

二、無建照建物是否構成保護對象？法律與行政落差的兩難

根據市府說明，涉案建物「無建築執照」、「未登記保存」，依法可免申請拆除執照。但這一點牽涉一個長期存在的法律爭議：是否合法存在建物（合法建照＋產權登記）才能主張拆除保護？

依《建築法》第92條，未經申請之建物為「違章建築」，原則上不得主張合法權益。然而，若違建存在數十年，地方政府亦長期未強制拆除，甚至接受住戶繳納房屋稅、設立門牌，是否等同於行政機關「默許存在」？若然，居民是否可主張「信賴保護原則」？最高行政法院歷來判決對此立場不一，成為實務操作上極具爭議的灰色地帶。

三、拆除程序是否構成「違法處分」？程序正義的界線爭議

即便建商為土地合法所有人，拆除地上物仍應遵循相應程序，以避免構成《刑法》第354條毀損罪或《民法》第184條侵權責任。若居民尚在屋內生活，物品未清空，或未全數取得同意書而擅自拆除，即可能構成事實上的強制執行行為。

此舉違反《強制執行法》規定：「非經法院裁定，任何私人不得自行行使強制權。」建商即便握有產權，也不得以私人力量強制排除居民而拆屋，否則恐觸犯毀損、侵占甚至強制罪，亦可能面臨民事損害賠償。

建商若確實欲排除不願搬遷之住戶，應依《民事訴訟法》提起「物上請求權訴訟」或「返還土地訴訟」，再依法院判決申請強制執行，由公權力依法拆除，始為合法程序。

四、補償機制與優先承購：居住正義的法律空窗

居民主張希望取得「優先購買權」，但在我國現行不動產法制中，並無明文賦予未登記地上物使用人此種權利，除非雙方事先約定，否則難以強制建商提供。然從《都市更新條例》與《土地徵收條例》的精神來看，涉及民眾原居地強制遷移之情形，通常要求合理補償、安置、甚至優先返購。

本案為私人土地買賣，並不適用上述法律，但其引發的居住爭議與社會衝擊性，實已構成「準公共性事件」，亦值得檢討是否應透過修法建立私人土地開發下的住戶補償與承購保護條款，以符合法治國與人權保障精神。

五、刑事與民事責任未明，訴訟成為唯一解方

目前住戶已提告毀損罪，建商則提民事「拆屋還地」訴訟，雙方各執一詞。在證據呈現不清之下，司法恐需長期訴訟來釐清：

• 拆除當日是否獲得全體屋主同意？

• 是否存在明確租賃關係或房屋買賣糾紛？

• 拆屋是否有損毀他人財物之情事？

• 居民的稅單、門牌是否具備法律效力？

這些都將成為司法認定行為合法性與賠償責任的關鍵。

結語：制度漏洞下的民間衝突，法律應作出回應

霧峰拆屋案揭示台灣在土地產權、弱勢使用權、建築法制與執行程序之間，仍有諸多模糊與交錯地帶。法律必須清晰化地上權與事實佔有的保護範圍，也應檢討私人土地買賣後的拆遷補償機制，否則未來類似衝突恐將層出不窮。

面對都市發展與居住人權的拉鋸，法律不僅需保障產權，也應妥適反映人民實際生活的正當期待。這正是法律該從形式走向實質正義的時刻。