租賃條例施行後,租賃法令之適用-以 「日後有糾紛,律師費由承租方負擔」之約定為例

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【新聞疑義1754】租賃條例施行後,租賃法令之適用

-以 「日後有糾紛,律師費由承租方負擔」之約定為例

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

 租約條文載明「日後有糾紛,律師費由承租方負擔」,問房東只得到「不提告就沒事」的回答,這租約條文是否不合理?

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,確實不太合理,因為提告者不一定是房客,也有可能是房東,建議跟房東協調把這條文拿掉,通常提起訴訟多由敗訴的一方負擔律師費,這樣會公平些。

曹筱筠提醒,留意訴訟時的開庭法院地點,假定房客、租處在台北,房東住台中為求自身方便,會在租約中註明訴訟法院在台中,日後不論由誰提起訴訟,光是交通來回就足以讓房客身心俱疲,對房客而言相當不利。

(蘋果日報2017年06月28日報導: 吃人夠夠租約 「有糾紛房客付律師費」)

【疑義】

一、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用

(有糾紛由房客付律師費之約定,因違反誠信原則,對消費者顯失公平,而無效)

 

按如是房屋租賃,承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之適用。

 

其中,並無與「有糾紛房客付律師費」有關之應記載及不得記載事項,但因有消費者保護法第12條:「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」之適用。

 

即「有糾紛由房客付律師費」之約定,因違反誠信原則,對消費者顯失公平,而無效。

 

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。

 

(二) 租賃住宅市場發展條例草案已排定106年11月28日三讀,非消費關係之租賃,須及早因應

 

惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(註四)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(註五)之規定中,非屬消費者保護法第2條第3款規定之非消費關係租賃,其契約內容,應受住宅租賃契約應約定及不得約定事項之規制。

 

而前開住宅租賃契約應約定及不得約定事項,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定,而且已排定106年11月28日三讀(註六),爰仍建議住宅租賃之出租人須及早因應。

 

(三) 「住宅租賃,租賃住宅市場發展條例施行後,租賃住宅市場發展條例及租賃住宅契約應約定及不得約定事項未規定者」或「住宅租賃以外之房屋租賃,且非企業經營者或非定型化契約或消費者」,依民法等相關規定

(有糾紛由房客付律師費之約定,因違反民法第148條第2項所定誠信原則,而無效)

 

但「住宅租賃,租賃住宅市場發展條例施行後,租賃住宅市場發展條例及租賃住宅契約應約定及不得約定事項未規定者」或「住宅租賃以外之房屋租賃(註七),且非企業經營者或非定型化契約或消費者(無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用)」,依民法等相關規定。

 

而「有糾紛房客付律師費」之約定,民法租賃各債雖未有相關規定,但因民法第247-1條、第148條則分別規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定無效:一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。

 

是縱非民法第247-1條所稱之附合契約,「有糾紛由房客付律師費」之約定,也因違反民法第148條第2項所定誠信原則,而無效。

【註解】

註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。

註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。

註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90...

註四: http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E13...https://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5...

註五: 其立法理由如下:「一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。…… 」。

 

註六:「租賃住宅市場發展條例」草案,確沒有「出租住宅最低居住水準」、「約束房東要提供房客安全、有保障的居住環境」等租屋安全之明文。但基於經濟社會文化權利國際公約第12條第1款、兩公約第4條、租賃住宅市場發展條例草案第1條之規定,非不得在租賃住宅市場發展條例草案中,明定「出租住宅最低居住水準等租屋安全之條款」、「違反其之罰則」及「得稽核」等規定。惟須注意的是:(一)此已涉及人民財產權及契約自由之限制,其限制之內容仍應符合公益原則、比例原則、法律保留原則、平等原則及體系正義。即須符合下列比例原則、法律保留原則、平等原則之要求及通過公益原則與體系正義之檢視。(二) 前開「適足住房權」之內涵 (在居住安全方面,應向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介;而且居住者的身體安全也應得到保障)之義務,我國各級政府機關也有積極提供之義務,而非僅要求出租人負擔此義務(稽核及加強稽核,與提供義務有別,不可謂「各級政府機關已盡了稽核義務,就可免除此提供義務)【新聞疑義1750】租賃草案下午三讀,但沒租屋安全!http://www.peopo.org/news/352373

 

註七: 「租賃住宅市場發展條例」草案所稱租賃住宅,指以出租供「居住使用」之建築物(第3條第1款參照)。而供居住使用建築物之出租,就是筆者及本文所稱住宅租賃

另依行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」之意旨,房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用,僅於單純供自住使用,比與「租賃住宅市場發展條例」草案所稱「供居住使用」之租賃住宅,界定範圍更小。

至於筆者及本文所稱房屋租賃,乃有別於耕地租賃、基地租賃等土地租賃、融資性租賃,以房屋為租賃物而言。至於是單純供自住使用?或供居住使用? 或作為銷售商品、執行業務或投入生產使用?在所不論

 

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識,可以參考。

 

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