央行延長換屋期限，民眾真能受惠嗎？

央行延長換屋期限，民眾真能受惠嗎？

中央銀行於 114 年 9 月 8 日公告，調整實質換屋自住者的協處措施：

原規定要求換屋者在 1 年內必須出售原有房屋並完成產權移轉，否則將喪失寬限期等優惠。由於近期房市交易降溫，出售時間普遍拉長，央行決定將期限延長至 18 個月，適用於 113 年 9 月 20 日（含）以後錄案的貸款案件。此舉針對第 1 戶與第 2 戶購屋貸款分別修正規範，並要求借款人簽署切結，違反者仍須承擔違約後果。

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圖片示意說明：央行延長換屋期限讓喚屋需求民眾鬆了一口氣（照片提供：義居雅舍）

一、政策出發點：管制與需求間的平衡

中央銀行在 113 年 9 月第七度調整選擇性信用管制，初衷是避免資金過度湧入房市，遏止投機炒作。但隨著房市交易逐漸降溫，許多真正有「自住換屋需求」的民眾反映，舊屋出售時間拉長，或因貸款撥款程序延誤，導致難以在一年期限內完成交屋。此次將「出售原有房屋期限」由 1 年延長至 18 個月，正是央行在「維持信用管制」與「減輕換屋壓力」之間取得的折衷。

二、政策影響：短期舒緩，長期有限

這項措施對市場的直接影響在於「緩衝期」的延長，讓換屋族有更多時間籌措資金、完成交易。這在當前房市交易量縮、交屋時間普遍拉長的背景下，確實提供了實質便利。對於原本擔心「買新屋後賣不掉舊屋」的家庭，18 個月的緩衝無疑是關鍵的安心劑。

然而，從整體房市角度觀察，此舉並非鬆綁信貸管制，而只是針對部分個案增加操作彈性。換言之，它不會掀起大規模的購屋潮，也不可能扭轉房市下行的趨勢。市場主調仍取決於總體經濟景氣、人口結構變化與薪資所得能否追上房價。

三、銀行態度：門檻仍在，資金不易

值得注意的是，銀行仍需依照「授信 5P 原則」審核貸款（People、Purpose、Payment、Protection、Perspective）。加上當前金融機構普遍謹慎，資金流動性有限，換屋族即使享有期限延長，仍可能在貸款成數或核貸速度上面臨挑戰。換言之，這項政策雖然「給時間」，卻不一定「給資金」。

四、民眾受益：誰是真正的贏家？

這項措施的受益者主要是「先買後賣」的實質換屋自住族，他們在市場低迷期最容易受困於資金鏈。但這群人本身通常已具備一定的財務能力與資產，能購置第二間房屋並承擔過渡期貸款壓力。反觀首購族、年輕家庭，並未因這項措施直接受惠，甚至可能因市場資金仍流向換屋族，讓首購需求邊緣化。

因此，此舉更像是一項「維穩措施」，避免少數換屋家庭因資金壓力出現斷層。

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圖片說明：中央銀行實質換屋自住者協處措施矩陣分析表

五、長遠觀察：政策仍需結合住宅正義

央行政策的微調，顯示出主管機關對房市動態的精準掌握與務實回應。然而，若要真正改善居住問題，除了金管面的調整，更需要與「住宅政策」配套銜接，例如：

• 推動中古屋流通市場的透明化與效率，縮短交易時間。
• 落實虛坪改革與老屋更新，讓民眾換屋選擇更多元。
• 結合租稅與補貼工具，保障首購族與弱勢家庭的居住權益。

六、結語

央行此次延長換屋期限至 18 個月，確實在一定程度上減輕了換屋自住族的壓力，也傳遞出「政策不是僵化的，而是會回應民意與市場變化」的重要訊號。然從結構上看，它更偏向技術性修正，而非實質改革。

換屋族因此獲得時間上的緩衝，但對大多數民眾而言，房市的高房價與低所得落差，仍舊是難以逾越的鴻溝。此措施或可視為「雪中送炭」，卻談不上「雨後天晴」。真正的受益者，恐怕依舊是財務條件較佳的中產與資產族群，而非所有有居住需求的國人。