房市放慢，建築為何反而更要升級？

房市放慢，建築為何反而更要升級？

綠容率、屋頂光電與建築能效，正在重新定義住宅的長期價值

公民記者EcoScribe／台北報導

房市轉趨保守，建築業該如何因應？

中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔認為，市場放慢並不代表建築可以停止進步。相反地，當消費者有更多時間比較，建築的能源表現、維護方式、使用成本與長期管理責任，反而會成為購屋決策的重要依據。

楊謙柔於7月23日舉行的「2026金磚論壇」中，以「房市不順，建築要升級——綠容率、屋頂光電與建築能效新制下的實務解方」為題，從三項制度變革切入，說明建築產業如何在市場變化與法規更新之間，重新思考產品差異與長期價值。

▲ 中華民國都更危老重建協會理事長楊謙柔於2026金磚論壇中，以「房市不順，建築要升級」為題，分析綠容率、屋頂光電與建築能效對產業的影響。圖片提供／台北市建築交集會

他以兩棟條件相近的住宅為例：地段、坪數與價格都差不多，其中一棟夏天較不悶熱、公共用電較省，屋頂設備有人管理，植栽多年後仍能生長；另一棟交屋時同樣美觀，幾年後卻出現植栽枯死、設備無人維護與管理費增加等問題。

「市場很熱的時候，這些差異不一定會立刻被看見。」楊謙柔指出，市場正熱的時候買方擔心錯過，通常先看地段、品牌與總價；市場慢下來後，消費者開始有時間檢視建築真正的內容。

▲ 楊謙柔指出，市場熱絡時，購屋者多關注地段、品牌與總價；當交易速度放慢，建築性能、能耗、維護與使用成本將逐漸進入購屋判斷。 圖片提供／楊謙柔

市場變慢，法規與建築責任沒有停下來

房市交易速度放慢，銀行融資與風險控管更為謹慎，但營造成本並未明顯下降。另一方面，建築綠化、再生能源與建築能源效率等制度仍持續推進。

楊謙柔表示，目前產業同時承受兩股力量：一邊是市場轉趨保守，另一邊則是建築責任持續增加。

「最危險的，未必是多花一點成本；最危險的是，前面沒有想清楚，後面一直補。」

他認為，規劃設計階段的一項修改，可能只是圖面調整；若拖到施工階段，便可能成為變更設計、拆改工程與工期延誤。市場不確定時，更需要把關鍵判斷提前，而不是等到法規審查或施工現場才補救。

他亦指出，市場好的時候，購屋者往往看得快、買得快；市場轉慢後，則會更仔細比較綠化品質、屋頂光電、建築能效與後續維護方式。

三項制度，看似分開，最後都落在同一棟建築

楊謙柔將2026年視為建築制度轉變的重要節點。

他以時間軸呈現綠容率、建築能效資訊揭露與屋頂光電新制等三項制度變化。這三項要求表面上分屬景觀、能源與設備領域，實際進入個案後，卻會共同影響基地、屋頂、立面與建築預算。

綠容率需要露台、陽台及屋頂空間；太陽光電也需要屋頂；建築能效則牽涉建築朝向、開窗、遮陽、外殼隔熱、空調與設備配置。

「這不是三套互不相關的制度，而是三個新的條件，在同一年走進同一棟建築。」

楊謙柔說，綠容率處理都市熱環境，屋頂光電回應能源生產，建築能效則降低能源需求。三者真正要求改變的，不只是圖面上增加幾項設施，而是整個專案從規劃、設計、施工、銷售到交屋維運的決策方式。

▲ 2026年綠容率、建築能效資訊與屋頂光電新制陸續推進，三項制度表面上各自獨立，實際上都會影響同一棟建築的設計、施工與管理。 圖片提供／楊謙柔

綠容率不只是種樹，而是能不能長期留下來

過去建築綠化多以綠地面積或覆蓋比例衡量，綠容率則更進一步關注植栽在立體空間中的遮蔭、降溫與生態效果。

楊謙柔以雨傘比喻，真正重要的不是傘柄占了多少面積，而是傘撐開後能遮多少雨。相同面積的草皮、灌木與喬木，對熱環境產生的效果並不相同。

然而，將一棵樹放進建築，也不只是景觀設計問題。

「一棵樹種在公園裡，和種在十樓露台上，是兩種完全不同的工程。」

立體植栽同時涉及樓板荷重、種植槽深度、防水、排水、灌溉、安全及維護動線。簡報第10頁也將建築植栽拆解為結構、防水、排水、灌溉、安全與維護等面向，呈現其跨專業特性。

楊謙柔認為，綠化成敗不能只看交屋當天是否美觀，更要看五年、十年後，灌溉設備是否仍能使用、植物是否適應環境、管理組織有沒有維護經費，以及人員能否安全修剪與補植。

「真正成功的綠化，不是把植物種下去，而是十年後，它還在，而且仍然發揮作用。」

▲ 樹木進入露台或屋頂後，便同時涉及樓板荷重、防水、排水、灌溉、安全及維護動線，不再只是單純的景觀設計。 圖片提供／楊謙柔

屋頂不是空地，而是多個系統的交會處

屋頂光電新制是近期建築業關注的焦點。依簡報整理，新制自2026年8月1日起施行，符合條件的新建、增建或改建建築物，應依規定設置太陽光電發電設備；簡報並以建築面積1,000平方公尺及每20平方公尺設置1瓩，說明初步換算方式。

楊謙柔提醒，這些數字只是初步概念，實際仍須依建築用途、日照條件、特殊構造及減設或免設規定判斷。

更值得注意的是，屋頂並不是尚未使用的空白空間。水箱、空調、排風、消防救災、公共空間、植栽與維修動線，都需要使用屋頂。

當光電加入後，屋頂同時承載光電、機電、消防、綠化與維修等系統。

「每一項都合法，不代表合在一起就合理。」

楊謙柔指出，光電板配置後，仍須確認設備是否可以維修、消防人員是否有足夠動線、植栽或水箱是否造成陰影，以及未來設備清洗、更換與吊裝是否可行。

▲ 建築屋頂同時承載光電、機電、消防、綠化與維修需求。每項設施各自符合法規，不代表整合後就能安全、有效運作。 圖片提供／楊謙柔

光電設備完成，不代表責任已經完成

楊謙柔將屋頂光電經常被忽略的問題整理為七類，包括空間衝突、結構與耐風、防水責任、消防安全、職業安全、併網供電，以及維運與責任界面。

▲ 屋頂光電常被低估的風險包括空間衝突、結構耐風、防水、消防、職業安全、併網供電及維運責任。 圖片提供／楊謙柔

他也特別提醒，一般併網型太陽光電在停電時，並不一定能繼續供電。若要具備備援能力，仍須搭配儲能、控制與電力系統設計，不能將「屋頂有光電」直接理解為「停電時一定有電」。

另一項常見問題是防水責任。如果光電支架施工影響原有防水層，未來發生滲漏時，責任可能涉及建商、防水廠商、光電承包商與管理組織。若未在施工及合約階段釐清，交屋後容易形成爭議。

因此，楊謙柔主張，建案交屋時不能只交付太陽能板，還應建立完整的移交制度，至少包含圖說、設備資料、法定文件、維運方式及合約責任等五類內容。

「交屋前要先整理，交屋時要說清楚，交屋後要管得住。」

▲ 楊謙柔建議，光電系統交屋時應同步移交圖說、設備資料、法定文件、維運方式及合約責任，避免管委會日後無資料可循。 圖片提供／楊謙柔

能源資訊揭露後，市場開始有比較基礎

楊謙柔接著以家電能源標示為例說明，消費者購買冷氣或冰箱時，通常會比較能源效率；但購買一間可能居住數十年的房屋時，過去卻很難知道建築外殼、空調、照明與公共空間的能源表現。

建築能效制度的作用，就是將原本藏在設計書圖與計算資料中的專業資訊，轉換成市場較容易理解的能源表現。

他也說明，建築能效資訊進入不動產說明書，並不等同於所有建築都被強制要求取得能效標示；較精確的理解是，已取得相關能效標示的建築，其資訊可更明確地向市場揭露。最新的實價登錄系統也新增了建築能效揭露的欄位。

「當資訊被揭露，市場就開始學會比較。」

建築能效分為第1+級至第7級，能效表現來自建築外殼、空調效率、照明效率、固定耗能設備及控制管理等多項因素，而不是單一設備的成績。

▲ 建築能效將外殼、空調、照明及控制管理等能源表現轉換為可理解的分級資訊，使消費者與業主逐漸有比較基礎。 圖片提供／楊謙柔

能效改善，應先從降低需求開始

針對市場常以高價設備作為節能解方，楊謙柔認為，能效策略的順序不能顛倒。

他以西曬房間為例，若建築沒有遮陽、外殼隔熱不佳，最直接的處理方式可能是加裝更大的冷氣；室內雖然變涼，能源支出卻隨之增加。

因此，他提出三層策略：第一步先降低能源需求，處理建築朝向、外殼、遮陽、開窗、通風與自然採光；第二步提高空調、照明與機電設備效率；第三步才透過監測、控制與運轉調校進行智慧管理。

「先把建築做好，再讓設備有效率，最後才讓管理變得更聰明。」

他認為，智慧控制無法完全補救外殼設計不佳的建築，高效率設備也不應長期用來對抗原本可在設計階段避免的負荷。

▲ 楊謙柔認為，建築升級並非不斷增加設備，而是提前處理未來數十年的能源、維護與管理問題。 圖片提供／台北市建築交集會

避免三套制度，變成三次補件

實際建案若由景觀、光電與能效團隊在不同時間分別進場，常出現設計完成後才發現問題的情況。

景觀完成後，才發現植栽位置與結構荷重不符；光電設計開始後，才發現屋頂設備與消防通道已排滿；能效顧問進場時，開窗、玻璃與空調系統已經定案。

楊謙柔說，最後往往不只是三套制度、三次補件，而是更多次修改與協調。

他建議，從基地規劃階段，就應將綠化、光電、機電、消防與維修需求放在同一張圖上，並在基本設計階段同步模擬日照、陰影、熱環境、光電與能效，再將結構、防水、排水、消防與控制系統接入細部設計。

「前面整合，後面省事；前面分開，後面補件。」

演講最後提出五項行動，包括盤點空間、進行方案模擬、整合跨專業、計算生命週期成本，以及提前釐清維護責任。

房價會變動，建築仍須接受長期使用的檢驗

楊謙柔在演講最後，再次回到兩棟條件相似的住宅。

二十年後，一棟可能仍有正常生長的植栽、穩定運轉的設備與相對可控的能源支出；另一棟則可能出現設施失效、維護困難與責任爭議。

造成差異的，未必是交屋時使用多少昂貴設備，而是設計初期有沒有把未來問題納入考量。

「建築升級，不是把成本一直加上去，而是把未來二十年的能源、維護與治理問題，提早處理。」

他認為，市場熱絡時，性能可能只是加分項目；市場放慢後，性能將逐漸成為產品被選擇的理由。

房市會有高低循環，但建築完成後，將陪伴家庭、社區與城市數十年。與其只問一棟房子今天賣多少錢，更值得關注的是，它能否被長期居住、管理與信任。

「房市會有循環，建築要留下價值。」

▲ 論壇吸引建築、不動產、都市更新及金融等領域人士參與，現場關注限貸、房價與產業景氣的後續發展。圖片提供／台北市建築交集會

 

2026金磚論壇

主題｜房市之亂解方
日期｜2026年7月23日（四）
時間｜13:00報到，13:30開始
地點｜國立台灣科技大學國際大樓一樓國際會議廳 IB-101
主辦單位｜台北市建築交集會
共同主辦單位｜國立台灣科技大學能源永續科技研究所、能源管理系統產學技術聯盟
協辦單位｜中華民國都更危老重建協會
合作媒體｜好房網、住展雜誌、ArchiNet 亞洲建築專業網、時尚家居、銳傳媒

以「房市不順，建築要升級」為核心主張，聚焦房市政策、都市更新、開發營造、淨零建築與生成式AI，討論建築產業面對市場轉折的下一步。