房市盤整不是停滯　「2026金磚論壇」談建築產業下一步

近250位產學界人士齊聚台科大，從房市政策、淨零建築到AI營建管理，討論市場轉折下的產業出路

公民記者／EcoScribe　台北報導

房市交易降溫、貸款條件收緊，建築業正面對一個現實問題：當市場不再像過去那樣熱絡，產業還能靠什麼維持競爭力？

台北市建築交集會年度活動「2026金磚論壇」於7月23日在國立台灣科技大學國際大樓舉行，現場近250位建築、建設、都市更新、營造、學界與相關產業人士參與。本屆論壇以「房市之亂解方」為主題，從房市政策、建築升級、淨零建築、屋頂光電、建築能效，到AI營建管理，討論房市盤整期下建築產業的因應方向。活動由榮譽理事長簡性琦、第32屆理事長方高震致詞後拉開序幕。 論壇上半場安排三場專題演講。下半場安排與會人士一起綜合座談，最後由方高震理事長進行論壇結語與行動建議。

方高震：產官學應共同提出可落實方案

論壇最後由台北市建築交集會理事長方高震進行總結。他指出，自2008年全球金融危機以來，貨幣寬鬆推升股市與房市，造就過去十多年資產市場繁榮；但隨著房市進入盤整期，產業不能再只依賴景氣紅利，而應重新思考競爭力與創新能力。

方高震也提到，政府近年透過房地合一稅、囤房稅、限貸令等政策工具介入市場，顯示房地產不只是自由市場問題，也牽涉金融穩定、居住需求與社會公平。在這樣的環境下，建築產業更應把淨零建築、再生能源、低碳減碳、循環經濟與建築能效，轉化為產品升級與市場差異化的方向。

針對會中提到的「土方之亂」，方高震認為，這類問題涉及法規、環保、營建成本與公共治理，不能只靠單一方解決。未來應透過產業界、政府與學術界共同研議，提出可實際落實的建議與方案，促成政府、產業與社會三方共好的局面。

▲ 方高震：產業不能再只依賴景氣紅利，而應重新思考競爭力與創新能力。圖片提供／台北市建築交集會

這場論壇沒有把焦點只放在「房價會不會跌」或「市場何時回溫」。更多討論，是回到房市背後的資金條件、政策管制、營建成本、都市更新、永續轉型與AI工具進入產業流程後，建築業到底要如何調整。

對許多與會者來說，房市不順已經不是單純的景氣循環，而是產業必須重新檢視產品價值、財務結構與經營模式的時候。

▲ 2026金磚論壇於國立台灣科技大學國際大樓舉行，現場近250位建築、建設、都市更新、營造、學界與產業人士參與。圖片提供／台北市建築交集會

 

房市不能只看價格，也要看資金與政策

第一場由政治大學地政系林左裕教授主講「影響房市之因素分析與對策」，從總體經濟、利率、稅制、資金環境、人口與家庭數等角度，分析台灣房市變動的背景。

林左裕教授提醒，房市不能只看成交價格，也不能只用人口增減來解釋。過去房價上漲，與貨幣寬鬆、低利率、資金供給、股市財富效應及政府政策都有關係。當資金環境改變，借貸利率提高，或貸款條件被收緊，房市自然會進入不同階段。

這樣的分析也讓現場重新看到，房市並不是建案銷售單一問題，而是金融環境、政策訊號與市場心理共同作用的結果。

▲ 林左裕教授提醒，房市不能只看成交價格，也不能只用人口增減來解釋。圖片提供／台北市建築交集會

 

房市變慢，好建築反而更要被看見

第二場專題由國立台灣科技大學能源永續科技研究所助理教授，同時也是中華民國都更危老重建協會理事長的楊謙柔博士主講，從綠容率、屋頂光電與建築能效新制切入，討論市場放慢後，建築產品如何透過升級建立差異。

楊謙柔博士指出，房市變慢了，但法規沒有變慢。2026年前後，建築產業陸續面對綠容率、屋頂光電與建築能效等制度要求。這些制度若只被當做成本或補件壓力，業者會覺得沉重；但若能在規劃初期就整合設計，也可能成為產品價值的一部分。

市場熱絡時，買方常常決策很快，產品差異不一定被看見。市場轉慢後，消費者會開始比較居住品質、節能表現、維護成本、標章條件與長期價值。這也讓建築升級不再只是環保口號，而是房市盤整期重新說明產品價值的方式。

▲ 楊謙柔博士：建築產業陸續面對綠容率、屋頂光電與建築能效等三套制度，其實在處理同一件事。圖片提供／台北市建築交集會

 

綠色金融開始改變建築的市場語言

楊謙柔博士也從綠色金融角度指出，未來綠建築、建築能效、智慧建築與低碳建築，不再只是形象或標章，而可能與貸款條件、利率、稅務優惠及市場資訊揭露有關。

當消費者開始理解「省電節水、好貸款、好維護」的具體利益，永續建築就有機會從成本項目，轉變為市場選擇的重要理由。對開發業者而言，綠建築標章、建築能效等級、智慧建築或低碳相關標示，未來不只是設計成果，也可能成為金融條件、銷售說明與中古屋市場辨識度的一部分。

這也代表建築產業的銷售語言正在改變。過去建案常用地段、坪數、總價與品牌說服買方；未來則可能加入能源表現、碳管理、維護成本、社區管理與長期資產價值。

▲ 楊謙柔博士：綠色金融開始改變建築的市場語言。圖片提供／台北市建築交集會

 

AI進入建築業，問題不只在會不會畫圖

第三場專題由邱勇標教授分享AI在建築設計與產業決策中的應用。近年生成式AI快速進入建築與室內設計領域，許多業主、設計師與建築師已開始使用AI生成圖像、概念方案與簡報內容。

邱勇標教授指出，AI雖然擅長發散、想像與快速生成影像，但真正困難的地方仍在落地、驗證與責任。建築不是純粹視覺欣賞，它牽涉法規、結構、成本、施工、維護與使用安全。AI可以協助提出可能性，但專業者仍必須判斷哪些概念可行，哪些圖像只是漂亮卻難以實現。

邱勇標教授的觀點，也讓現場重新思考建築師在AI時代的角色。未來專業者不能只做影像產生者，而要成為能整合法規、成本、施工與AI工具的決策者與轉譯者。

▲ 邱勇標教授：AI進入建築業，問題不只在會不會畫圖。圖片提供／台北市建築交集會

 

座談回到現場：都更、建融、成本都在卡關

下半場綜合座談以「房市不順，建築產業如何活出競爭力？」為題，由住展雜誌副社長藍文聰主持，與談人包括林左裕教授、蔡錦勳董事長、柯登耀副總經理、楊謙柔博士、邱勇標教授與吳嘉沅董事長。

座談中，與談人從房市政策、都市更新、開發營造、綠色金融、建築能效、物業管理與AI轉型等角度交換意見。討論很快從市場買氣，回到建築產業每天面對的實務壓力。

其中，都更危老與營建成本是現場高度關注的議題。當買方貸款受限，建商建融困難，土方與廢棄物處理成本上升，再加上法規要求持續增加，都更危老就不只是行政程序問題，而是整個資金循環是否能成立的問題。

▲ 綜合座談由住展雜誌副社長藍文聰主持，與談人從房市、都更、營造、綠色金融與AI轉型等角度交換觀點。圖片提供／台北市建築交集會

 

吳嘉沅：房市之亂背後，是三十年的資金與政策循環

綜合座談一開始，吳嘉沅董事長先從較長期的政治經濟脈絡切入，提醒與會者，今日所說的「房市之亂」，並不是單純供給不足、需求過熱或房價太高而已，而是長期資金環境、選舉政策、信用管制與市場心理交互作用後形成的結果。

吳嘉沅董事長以AI工具整理台灣房市過去三十年的變化，簡短8分鐘的影片從M2貨幣供給、熱錢回流、資產通膨、房價上升、青年購屋壓力，到央行選擇性信用管制與選前政策利多，整理出一個反覆循環的房市結構。他指出，市場不能只看眼前價格，而要看資金從哪裡來、政策訊號怎麼變，以及市場參與者如何在管制與刺激之間形成預期。

座談中也用「央行踩剎車、政府踩油門」來形容台灣房市政策的矛盾處境。一方面，央行透過信用管制抑制過度槓桿與房價風險；另一方面，政府在不同時期又可能透過優惠貸款、稅制或其他政策工具刺激買氣。這樣的政策訊號若不同步，市場就容易在過熱與急凍之間反覆擺盪。

吳嘉沅董事長的觀點，讓綜合座談一開始就不只是討論房價漲跌，而是把房市問題放回資金、政策與市場心理的長期循環中理解。這也為後續與談人討論都更危老、建築成本、綠色金融與AI轉型，建立了更完整的背景。

▲ 吳嘉沅：房市之亂背後，是三十年的資金與政策循環。圖片提供／台北市建築交集會

 

自主更新需要更清楚的分工與財務條件

柯登耀副總經理從自主更新與專案管理角度指出，都市更新與危老重建不能只看理想，也要回到實際執行條件。更新案往往牽涉地主整合、權利分配、行政程序、建照取得、營造成本、融資條件與完工後銷售，每一個環節都可能影響案子能否推進。

在房市盤整、成本上升與金融條件收緊的情況下，傳統由建設公司全數承擔風險的模式，面臨更高壓力。若地主期待、建商報酬、金融條件與市場售價無法取得平衡，都更危老就很容易停在紙上，難以真正動工。

柯登耀副總經理的觀點提醒，未來自主更新若要走得長久，必須建立更清楚的專業分工、財務試算與風險分配機制。地主、專業團隊、開發管理者與金融端之間，需要有更透明的資訊與更務實的合作模式。

 

土方之亂與融資斷點，成為營建現場壓力

蔡錦勳董事長則從開發營造現場，談到目前業界面對的土方、營建成本與融資貸款問題。他指出，近期土方與營建廢棄物處理成本上升，已經明顯影響工程成本與施工進度。

在雙北地區，土方與營建廢棄物處理不只是價格提高，還包含運輸、收受、場地容量、法規程序與工期延誤等問題。當土方運不出去，基地開挖就會受阻；當處理費用大幅增加，地下室與基礎工程成本也會跟著上升。

蔡錦勳董事長也提醒，融資貸款問題同樣不容忽視。建設公司即使取得核貸，也可能因政策與銀行額度限制，面臨撥款不順；房子蓋完後，買方若在交屋階段貸不到款，也會讓建商承擔更大的財務壓力。

這些問題使房市調整不再只是價格問題，而是從買方貸款、建商建融、施工成本到交屋流程，都可能出現斷點。若成本不降、融資又收緊，市場期待新房價格大幅下修，仍須回到實際成本結構來檢視。

 

需求面可以管，供給面不能同時被壓垮

林左裕從政策角度提醒，若房市要健康調整，不能只控制需求面，也要注意供給面是否被壓縮。房貸屬於購屋需求端，建融則關係到住宅供給端；兩者若同時緊縮，可能造成市場更難恢復平衡。

若建商建融受限、都更案不敢啟動、施工成本居高不下，市場可能不是自然降價，而是供給縮減、更新停滯，甚至增加爛尾風險。這也讓與會者重新思考，房市政策除了降溫，也必須避免讓正常供給與更新機制失去運作能力。

 

AI與數位孿生，讓建築管理走向長期化

在座談後段，邱勇標教授也進一步延伸AI與數位孿生在建築生命週期中的應用。他指出，AI不只可以用在設計前期的圖像生成，也可以進入工地進度管理、材料辨識、安全監控、設備維護、能源管理與物業管理。

這樣的討論，讓AI不再只是工具展示，而是回到流程管理。建築產業真正需要的，不是跟AI比速度，而是把設計、法規、施工、金融、營運與住戶需求串接起來。

一棟建築完工後，真正漫長的其實是使用階段。設備維護、能源管理、管線更新、公共設施保養與物業管理，都會影響房子十年、二十年後的價值。若AI與數位工具能協助這些資料被保存、追蹤與管理，未來對「好房子」的定義也會逐漸改變。

 

房市不順，不代表建築產業只能等待

整場論壇從房市資金與政策出發，延伸到建築升級、淨零轉型、AI管理、都市更新、自主更新與營建成本。這也說明，當前建築產業面對的不是單一景氣問題，而是市場、政策、工程、永續與科技共同推動的轉型壓力。

房市盤整不等於產業停滯。對建築業而言，這段時間反而是重新檢查產品定位、財務結構、法規能力、施工管理與長期維護價值的時候。

市場熱的時候，許多問題可能被行情掩蓋；市場慢下來之後，真正有品質、有管理、有能效、有長期價值的建築，才更容易被看見。

▲ 與會來賓、講者以及交集會理監事們一起合影。圖片提供／台北市建築交集會