【新聞疑義544】開放空間「加蓋圍住」未開放,小心!挨罰並被拆除!

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本案桃園縣政府工務局長所表示「目前正透過稽查,要求使用者近期內提出改善計畫,包括容積移轉,或者開放使用,達到改善目的」之做法,顯然不足,直轄市、縣(市)主管建築機關,應於實施勘查認定後,先處以建築物造價千分之五十以下罰鍰為是,如果建築物所有人願意自行拆除,應限相當合理期間,由其自行拆除,建築物所有人逾期苟未自行拆除,則應強制拆除,強制拆除之建築物則均不予補償,而且其拆除費用由建築物所有人負擔;千萬不要因為影響層面過大,而不依法處理啊。

至於桃園縣議員劉○鉉所表示「由縣府通知建商與住戶協商」,並非不可,惟縣府就「建商是否負起所有費用」此私權爭議,並無權置喙,建商不與住戶協商,也無強制力,由縣府通知建商與住戶協商之效果,真的很有限。

【新聞疑義544】開放空間「加蓋圍住」未開放,小心!挨罰並被拆除!

【新聞】

桃園縣上百個社區大樓的開放空間沒有對外開放使用,可能列為違章建築,面臨拆除命運;由於涉及住戶權益及拆除費用等相關問題,桃園縣府將成立專案小組討論因應。桃園縣內有上百個社區大樓,當初起造時取得建築執照之後,將原本獲得獎勵的開放空間進行二次加工,加蓋圍住,沒有依照規定對外開放使用,未來有可能會被列為違章建築拆除。針對這個問題,桃園縣議員劉○鉉表示,縣府行文通知住戶或者管委會自行找建商,但是有的建商都已經不見,縣府應該通知建商跟住戶協商才對,一旦拆除時由建商負起所有費用,未來更要嚴格把關。桃園縣政府工務局長古○格表示,目前正透過稽查,要求使用者近期內提出改善計畫,包括容積移轉,或者開放使用,達到改善目的。縣政府人員表示,依照規定違章部分必須由住戶自行拆除,由於影響層面過大,會組成專案小組來討論後續(中廣新聞網100年10月06日報導:社區大樓開放空間未開放 桃縣討論擬拆除)。

【疑義】

按公共開放空間之提供,主要目的在於得將該開放空間之容積,移轉出來(註一),以及得到更多的容積獎勵額度(註二)。

又開放空間,依建築技術規則建築設計施工編第283條之規定,係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路供通行或休憩之「沿街步道式開放空間:指建築基地臨接道路全長所留設寬度四公尺以上之步行專用道空間,且其供步行之淨寬度在一‧五公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在一‧五公尺以上之人行道者,供步行之淨寬度得不予限制。」或「廣場式開放空間:指前款以外符合左列規定之開放空間: (一) 任一邊之最小淨寬度在六公尺以上者。(二) 留設之最小面積,於住宅區、文教區、風景區或機關用地為二百平方公尺以上,或於商業區或市場用地為一百平方公尺以上者。 (三) 任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間,其臨接長度六公尺以上者;住宅區並得以淨寬六公尺以上、淨高三公尺以上及深度小於十五公尺之通道連接建築線。(四) 開放空間與基地地面或臨接道路路面之高低差不得大於七公尺,且至少有二處以淨寬二公尺以上或一處淨寬四公尺以上之室外樓梯或坡道連接至道路或其他開放空間。(五) 前目開放空間與基地地面或道路路面之高低差一‧五公尺以上者,其應有全周長六分之一以上臨接道路或沿街步道式開放空間。(六) 二個以上廣場式開放空間相互間之最大高低差不超過一‧五公尺,並以寬度四公尺以上之沿街步道式開放空間連接者,其所有相連之空間得視為一體之廣場式開放空間。」。

而且依建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段之規定,開放空間除應予綠化及設置遊憩設施外,不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用;綠化之規定應依建築技術規則建築設計施工編第17章綠建築相關規定辦理。

換言之,在開放空間,未依法申請核准而擅自建築之建築物(含營業爐 、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等雜項工作物)或棚架,均屬違章建築處理辦法所稱的違章建築(註三),而且屬建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段所定「無從補正」者,直轄市、縣(市)主管建築機關,自應於實施勘查認定後,就處以建築物造價千分之五十以下罰鍰(註四),並於必要時強制拆除之(註五)。

當然,建築物所有人願意自行拆除,自是良好(註六),惟為防止其依此拖延,自應限相當合理期間,由其自行拆除,建築物所有人逾期苟未自行拆除,則應強制拆除(註七),強制拆除之建築物則均不予補償,而且其拆除費用由建築物所有人負擔(註八)。

從而,本案桃園縣政府工務局長所表示「目前正透過稽查,要求使用者近期內提出改善計畫,包括容積移轉,或者開放使用,達到改善目的」之做法,顯然不足,直轄市、縣(市)主管建築機關,應於實施勘查認定後,先處以建築物造價千分之五十以下罰鍰為是,如果建築物所有人願意自行拆除,應限相當合理期間,由其自行拆除,建築物所有人逾期苟未自行拆除,則應強制拆除,強制拆除之建築物則均不予補償,而且其拆除費用由建築物所有人負擔;千萬不要因為影響層面過大,而不依法處理啊。

至於桃園縣議員劉○鉉所表示「由縣府通知建商與住戶協商」,並非不可,惟縣府就「建商是否負起所有費用」此私權爭議,並無權置喙,建商不與住戶協商,也無強制力,由縣府通知建商與住戶協商之效果,真的很有限。

【註解】

註一:都市計畫法第83-1條、都市計畫容積移轉實施辦法第6條參照。

註二:都市更新建築容積獎勵辦法第7條參照。

註三:違章建築處理辦法第2條參照。

註四:蓋擅自建造者,即應處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並不以勒令停工補辦手續為其要件。

註五:違章建築處理辦法第5條、建築法第86條第1款參照。實務上,最高行政法院100年度判字第1074號判決:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。…」「違反第25條之規定者,依左列規定,分別處罰:一、擅自建造者,處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並勒令停工補辦手續;必要時得強制拆除其建築物。」建築法第25條、第86條第1款定有明文。依建築法第97條之2授權訂定之違章建築處理辦法第5條規定:「直轄市、縣(市)主管建築機關,應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查,認定必須拆除者,應即拆除之。……」可知,建築法禁止無照建築,如經主管建築機關勘查後認屬依法不得補辦建造執照手續之實質違建,應予拆除。」等可資參照。

註六:此時尚無強制拆除之必要。
註七:此時就有強制拆除之必要。
註八:建築法第86條第1款、第96-1條第1項參照。

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