工業不動產正改寫台北版圖——劉學龍點名三大投資關鍵

【台北訊】台灣商用不動產的主旋律，已從傳統商辦轉向工業不動產。9月25日晚間在台北市建築交集會的例會上，台灣高力國際董事長劉學龍以「你所不知道的北士科」為題，從產業地理視角，勾勒「內科→南港→北士科」的演進軌跡：南港五年將迎近48萬坪新供給、空置與租金下行風險升溫；北士科憑藉「智慧健康×新興科技」定位與醫療、國際學校等完整生活機能，對上國際科技客戶「低樓層、大面積」需求，成為選址黑馬。劉學龍直言：「跟著產業與重大投資走，不會錯。」

▲高力國際董事長暨董事總經理劉學龍蒞臨台北市建築交集會演講

在全球供應鏈重組與地緣政治升溫下，台灣商用不動產的主角已悄悄轉位。台灣高力國際董事長劉學龍於台北市建築交集會9月例會指出，近年市場最蓬勃的並非辦公大樓，而是工業不動產。從倉儲物流、半導體廠房到伺服器算力中心，皆因產業剛性需求而迅速膨脹。

數據顯示，2025年前三季商用不動產成交約992件，成交金額僅為去年同期的75%，年減約四分之一。不過，自用型科技與製造業仍持續擴張，成為市場支撐主力。劉學龍直言：「跟隨產業與重大投資的方向，不會錯。」

南港：供給過剩隱憂

南港未來五年將迎來近48萬坪新增供給，而台北市一整年的需求量最佳僅6萬坪，差距過大恐拉高空置率並壓低租金。雖然南港車站周邊價格仍具韌性，但廠辦市場已出現停滯跡象。

北士科：國際選址新寵

相較之下，北士科因定位「智慧健康與新興科技」，加上周邊醫療、國際學校與產業聚落完整，正對應國際大廠需求。一線建商已提前布局，近期案量單價更傳出突破每坪140萬元。

▲高力國際董事長劉學龍以「你所不知道的北士科」為題談房地產發展趨勢

投資三關鍵

劉學龍提出「PIC理論」作為市場觀察：

People（人口）：台灣2025年起進入超高齡社會，長期需求須鎖定年輕勞動力與高就業城市。

Industry（產業）：半導體與AI供應鏈將持續驅動工業不動產需求。

Capital（資金）：低利率環境支撐市場，但外資因稅負不友善而卻步，本土資金仍是主力。

他強調，投資策略應聚焦核心資產、緊貼產業動向，並導入Smart Score、Wire Score等國際永續認證，以吸引國際租戶。「他要的就是這樣——低樓層、大面積、好環境與機能，而不是高層大東西。」劉學龍語帶肯定為為道述著國際大廠的需求。

這場演講揭示：台北板塊正面臨「南港量體壓力」與「北士科質感崛起」的雙軌局勢，誰能掌握產業趨勢與資本節奏，將在未來十年站穩不動產投資的關鍵制高點。

▲台北市建築交集會林世榮理事首先致詞並歡迎劉學龍董事蒞臨演講

▲台北市建築交集會榮譽理事長簡性琦代表致贈劉學龍董事長感謝錦旗

交流集思　集思廣益
三十年前，一群建設公司的經理級從業人員，相約每個月聚會交流以集思廣益而創立了「台北市建築交集會」，爾後三十年來經由會員的努力，當年的經理逐漸升級為公司之經營階層，而會員層級也逐漸擴大為建築相關行業，並於中華民國八十四年正式向台北市政府社會局立案登記，成為台北市除了建築投資公會外第二個立案登記的建築相關社團。（ https://www.tprema.org.tw/ ）