房市混沌時代的清醒預言——田大全總監 x《天下大亂！形勢大好？》
房市混沌時代的清醒預言
——田大全總監 x《天下大亂！形勢大好？》
在政策多變、利率居高不下、經濟正處轉折之際，房地產市場風險與機會並陳。由中華民國建築經營協會主辦的6月例會，於2025年6月25日（星期三）16:40至20:30假茹曦酒店五樓舉行，特別邀請田大全總監蒞臨演講，以〈天下大亂！形勢大好？〉為題，深入剖析房市趨勢，分享其獨到見解與預判。在他條理清晰、富含幽默的論述中，整場演講如同一次貼近現實的房市健診，引領與會者看見亂局中的可能與契機。
冰與火之歌：十年五次V型反轉
田總監開場即點出關鍵趨勢：「這十年，台灣房市像是《冰與火之歌》，時而酷寒、時而暴衝。」 從實價登錄買賣棟數的五次V型反轉分析，他梳理出台灣房市的劇烈波動與政策回應之間的張力——無論是房地合一稅、COVID-19、房地合一2.0、平均地權條例，乃至當前的連續兩季下跌，都未曾動搖每季六萬棟的成交「鐵板」。
不能說的祕密：房價真的跌了嗎？
根據內政部數據，2024年房價全面上漲，僅高雄在2025上半年出現微幅下修。即使全台平均總價下滑8000元（僅0.06%），也難以構成「房價下跌」的實證。
「政府限貸政策，根本打不到買房主力！」田總指出，2024年Q1僅56%購屋有申請貸款，超過四成買家現金購屋。這讓打房政策像是一場「信仰式表演」，口號喊得震天價響，卻未觸及核心結構。
打房啟示錄：資本、階級與現實
全台住宅947萬戶中，有貸款者僅144萬戶，占比15%。台北更低至12%。 「沒房貸的人不會降價；有房貸的，也不希望跌價。」田總用一句話破解了市場僵局。
短期交易者雖被課以重稅，卻僅占整體成交的6~7%，成不了風險根源。真正的關鍵，是「資本流向」與「階級結構」——半導體新貴四年就能買房，普通上班族則需不吃不喝46年，形成房市的M型化結構。
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照片說明：針對2025下半年房市走向，田總監用簡報條列出「三大三小」六點觀察
市場觀察新主軸：三大三小
針對2025下半年房市走向，田總監用簡報條列出「三大三小」六點觀察：
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川普政策 → 引發通膨壓力
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利率變化 → 中央行干預風險
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經濟動盪 → 保值型需求上升
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銀行貸放鬆緊 → 是否續限貸？
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投資客壓力測試 → 有多少會倒貨？
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區域利多與政策加持 → 撐住房價底部
而其中最核心者，仍回到「利率」與「熱錢」兩大動力。
利率與熱錢：撼動市場的雙主角
台灣升息並非政策目的，而是因應外部通膨壓力。如果美國降息，台灣央行跟不跟？「美國開始降息，那是經濟真的有事了。」
與此同時，全球熱錢滲入台灣，銀行手中現金充沛，壓不住也擋不掉。「怕錢進房市？結果是政府與市場死撐著不鬆綁。」
2025的房市謎題：跌完，然後呢？
不少分析預測房價下跌5%、10%、甚至15%，但田總反問：「然後呢？」 房價是否從此一蹶不振？景氣是否步入長期躺平期？這些才是被忽略的真正問題。
「大家回頭看，去年Google搜尋2024房市趨勢預測，沒有一個準的，」田總笑說。「第六波限貸、第七波央行措施，通通沒算出來。」這反映出，市場預測的「可信度」正在瓦解，取而代之的，是一場場不確定性的博弈。
結語：央行開門的那一刻
田總監以一句話總結全場：「過去十年，我從未唱衰房市，今天也不會。」
在市場處於膠著與轉折的臨界點上，他預告，下一波反彈將從「央行開門的那一刻」開始。水位若降，利率若鬆，熱錢無處可去，房市將再次迎來不可預測的上升週期。
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吳嘉沅理事長致贈感謝狀與錦旗感謝田大全總監精彩演講
EcoScribe評論
田大全總監的觀點，揭露了一個關鍵真相：當傳統的經濟指標與政策手段逐漸失靈，市場的主動者不是政府，而是資本。打房如戲、利率如棋、需求如流，掌握這些變數，才有可能在「天下大亂」中，看見「形勢大好」。
中華民國建築經營協會簡介
中華民國建築經營協會的成立，是希望每位建築相關產業的菁英能擁有一個交流平台，互相學習砥礪之餘，能在建築本質上融合多元創新的精神。除了建築物本身，本會也期許會員對建案負責，透過各項社區經營的創新辦法，致力替大眾營造和諧美好的社區；不僅將好的房子交到消費者手中，還要將美好的生活一併給予。
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