買房附裝潢,就賺到?

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【新聞疑義1728】買房附裝潢,就賺到?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

不少人在看屋時,常常看到屋況差的房子,尤其是原始屋況,一想到需要整修就令人一個頭兩個大。但外表吸引人的房子通常都是有裝潢、附傢俱的,而羊毛出在羊身上,裝修過的房子相對成本較高,買方常與屋主價格談不攏,這種極端的情況,也時常令買家陷入兩難。

中信房屋師大加盟店章智皓經理表示,買家在看屋、買屋時,常常為如何挑選而煩惱,究竟該選擇屋況差、無裝潢及無附贈傢俱的房子;亦或是屋況佳、有裝潢以及附贈完整傢俱的房子?章智皓表示,主要還是要看買方個人需求來評估,但屋況差的房子普遍不討喜,理所當然議價空間較高,反之屋況佳的房子較無議價空間。

章智皓指出,屋況極佳的新屋大多為投資客所擁有,為了讓房屋的賣相佳,投資客大多會將房屋裝修,吸引買方的目光;相對中古市場多為賣方換屋做買賣,屋況不一定令買方滿意,但價格相對較低,議價空間也較高。

購買附傢俱的房子時,雖總價較高昂,但省去了裝潢及購買傢俱的費用之外,也省下了麻煩,說穿了就是「花錢省事」,在這樣的考量之下,購買投資客裝潢好的房子其實也並無不好;但章智皓也提到,若是比較有想法的買方則可選擇屋況差、未裝修過的房子,可以依照自己的喜好來做調整改變。

最後章智皓強調,買屋最主要影響價格的條件除了「屋況」之外,「地點」和「格局」也是相當重要的要素,買方在挑選房屋時,最主要考量的為這幾個因素,至於賣方有沒有附贈傢俱、裝潢等條件,都是比較好解決的問題,因此不會受到太大的影響。

(今日新聞NOWnews  2017年11月15日報導: 買房附傢俱,賺到?先別高興得太早)

【疑義】

一、傢俱或裝潢等附品,是否為買賣標的物?要約定清楚

 

按如為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA71...」之應記載事項第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。

 

又如為成屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=17D206BBDB...」之應記載事項第11條:「賣方擔保本買賣標的物權利清楚,並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事,如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事,賣方應予告知,並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。」之適用。

 

惟如非企業經營者或非定型化契約(本案似為此類),就均無「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用;其有關物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間,就應回到民法第354條、第355條、第356條、第359條、第365條、第373條等規定。

 

即買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人固得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(註一)。

 

但非買賣標的物(例如成屋之買賣中,有時買賣當事人會約定冰箱等動產無償贈與買受人),縱使有滅損其價值或滅損其通常效用或滅損其契約預定效用等三項情事之一,也不得以前開規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

受贈人只能依約定及債務不履行之相關規定(例如民法贈與各債相關規定),向贈與人請求之(贈與人則得依約定及民法贈與各債相關規定,撤銷其贈與或行使其他權利)(註二)。

 

從而,傢俱或裝潢等附品,是否為買賣標的物?權利與義務差異很大,一定要約定清楚。

 

二、不能即知之瑕疵,裝潢拆除後始發見者

 

又民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」,惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」。

 

是(一)不能即知之瑕疵,日後發見時,民法第365條第1項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間,始開始起算。(二)而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用(註三)。

 

從而,不能即知之瑕疵,裝潢拆除後始發見者,買受人應即通知出賣人,及依民法第354條、第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金(註四)。

 

三、買房附傢俱或裝潢,就賺到?

 

換言之,買房附傢俱或裝潢,不一定就賺到。

 

但傢俱或裝潢等附品,是否為買賣標的物?如約定清楚。

 

而且傢俱或裝潢等附品,如為買賣標的物,也未排除此等附品之物之瑕疵擔保責任(註五),加上,傢俱或裝潢等附品之現況,已以照片、影片、圖示及文字等佐證之(註六),那至少能杜絕爭議。

【註解】

註一:依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言,最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。

註二: 【新聞疑義1678】購屋陷阱何其多,買屋前應做好購屋準備!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註三【新聞疑義1250】早知海砂屋,未通知求償難?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...等。

註四: 【新聞疑義1670】裝潢遮掩海砂屋,買了才知上當? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註五: 物之瑕疵擔保責任,非不得約定排除之(但基於誠信原則,如出賣人故事不告知其瑕疵者,該特約無效)。請參【新聞疑義1602】買房簽約「已檢查」,敗訴?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=life_law&...等。

註六:請參【新聞疑義1602】買房簽約「已檢查」,敗訴?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=life_law&...、【新聞疑義1727】公設點交糾紛,又一樁!http://www.peopo.org/news/351409等。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識,可以參考。

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