台灣有住宅性能評估,可消除安全疑慮?

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【新聞疑義1600】台灣有住宅性能評估,可消除安全疑慮?

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辦人;法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

日本國土交通省最近提出修法,中古屋交易前需確認是否做過房屋健診報告。國內也有立委對此議題提出看法,內政部說,住宅交易前是否強制要求房屋健檢,可納入住宅法修法討論。日本國土交通省今上週向日本國會提出促進「住宅健診」的修法。日本國土交通省表示,中古屋的交易占日本國內住宅交易量約一成。未來修法後,仲介業者在簽訂買賣契約前,必須向買方確認房屋是否接受住宅診斷,將結果載明在「重要事項說明書」中,並說明大致的診斷情況。修法通過後,預計在2018年上路。日本國土交通省表示,住宅健診費用基本上由賣方來負責。沒經過健診的房子將會比較難賣,希望藉修法讓住宅健診成為中古屋品質保證的工具,越來越普及。中國國民黨籍立委張麗善說,現行住宅法規中,鼓勵進行住宅性能評估,但沒有強制執行。她認為應該加入罰則,嚴格執行。並要求房屋交易買賣一定要提供房屋健診評估認證書,有利民眾了解所買的房子是否安全。她日前曾在質詢時對內政部長陳威仁提出相關建議。對此,陳威仁說,國內現在並沒有法律強制要求買房時將房屋健檢資訊列為公開項目,但相信把資料公開對房屋的銷售是有幫助的。會把相關的概念納入住宅法修正的討論(蘋果日報105年3月5日報導:日本推買屋附檢查報告 內政部將討論)。

【疑義】

按住宅法第37條、住宅性能評估實施辦法第3條第1項固分別規定「為提升住宅品質及明確標示住宅性能,中央主管機關應訂定住宅性能評估制度,鼓勵住宅之興建者或所有權人申請評估。前項評估制度之內容、基準、方法、鼓勵措施、評估機構與人員之資格及管理等事項之辦法,由中央主管機關定之。」「住宅性能評估分新建住宅性能評估及既有住宅性能評估,並依下列性能類別,分別評估其性能等級:一、結構安全。二、防火安全。三、無障礙環境。四、空氣環境。五、光環境。六、音環境。七、節能省水。八、住宅維護。」。

惟從住宅法第37條之條文及住宅性能評估實施辦法第20條第1項:「為鼓勵民間參與住宅性能評估,中央主管機關得辦理下列措施:一、新建住宅申請住宅性能評估且達一定等級者,頒發獎牌、獎狀或公開表揚。二、既有住宅屋齡達一定年限申請住宅性能評估者,得視政府財源狀況酌予補助評估費用。」之規定觀之,住宅法所定「住宅性能評估制度」確屬鼓勵性質,並非強制規定。

但是否以強制規定取代鼓勵性質?因涉及憲法明定之人民財產權的限制(註一),確容有必要由人民充分討論之。

惟在以強制規定取代鼓勵性質之前,當事人間非不得基於私法自治下之契約自由原則,就「住宅性能評估及其所生費用」事項,有所約定,以利依循並杜絕安全疑慮。

【註解】

註一:司法院大法官會議釋字第488號解釋文:「憲法第十五條規定,人民財產權應予保障。對人民財產權之限制,必須合於憲法第二十三條所定必要程度,並以法律定之,其由立法機關明確授權行政機關以命令訂定者,須據以發布之命令符合立法意旨且未逾越授權範圍時,始為憲法之所許,迭經本院解釋在案(參照釋字第三一三號、第四二三號、第四八○號等解釋)。」、釋字第559號解釋文:「基於法治國家之基本原則,凡涉及人身自由之限制事項,應以法律定之;涉及財產權者,則得依其限制之程度,以法律或法律明確授權之命令予以規範。」等參照。

 

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http: //gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

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