運巢社倪子仁呼籲房市928檔應該減量經營 !

大夥又在統計及預估今年「928檔」台灣新屋的推案量有多少?甚至雙十檔也開始熱身。然而量大又如何，「928檔」量如果腰斬又如何?重要的是產品力的強弱與價格是否有誘因。

減量推案是王道

景氣大好時推案量持續放量，有些地區銷售中的個案數更是多的嚇人，從各交通要道及沿路的定點看版、引導旗幟多寡，可以看出當地推案的火熱程度。各交流道周邊的旗幟飛舞，派報人員大量湧出搶客戶的情景，主因個案集中某區域近距離廝殺，引發區域建案搶客白熱化的特殊現象。然而去年以來房市成交量急遽萎縮，此景已不復存在。

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▲運巢社社長倪子仁說: 房市應該減量經營。 (圖/運巢社)

根據運巢社的統計顯示，北台灣五大區塊，以新竹竹北市銷售中的新屋個案最多，竹北交流道周邊及縣府特區沿線，一條主幹道上往往有幾十個個案一起銷售，在客源開發不易，且客層嚴重重疊下，市況演出『多殺多』市況。

而近年房市火紅的高鐵桃園青埔站特區，其所涵蓋區域的中壢區，整個地圖上密密麻麻的建案一個接著一個，讓購屋者看得眼花撩亂，更在產品沒太大差異化、區隔市場下，讓購屋者購屋選哪一建案，反成了一個大難題。

桃園區如果加上南崁交流道旁的蘆竹地區，也是國內推案最密集的超級熱門地區之一，龐大的賣壓，使本區段房屋消化的困難度加深。

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▲房市應避免多殺多。 (圖/運巢社)

新北市方面，推案最多的明星區域，莫過林口區與新莊區了，新莊塭仔郡及新莊副都心區段，出現『多殺多』的市況，房價亦將因賣壓沉重，出現盤跌的市況。

各區的熱門推案地區，近幾年的推案量持續放大，然在新客源開發有限，及區段同質性個案過多的情況下，建商開始往金字塔所謂的「地下室」挖掘客源，於是低總價、工程零付款等特殊銷售手法將愈來愈流行。

首購族群為主的當前低總價房市，有愈來愈多的建案跳脫不出低總價的限制，於是將總價愈降愈低，1000萬元賣不動，於是將總價降至600萬元，600萬元的總價如果還是賣不動，於是總價再降至500萬元以下。這種建案挖掘至「地下室」客層的動作，充份顯示現階段建商受限於低總價而不得不推出這類產品的窘局。

熱門不一定熱銷

展望未來房市，運巢社社長倪子仁說，雙北市蛋黃區精華地段，不再是推大坪數3、4房以上的換屋型產品，而是推出小小宅，台北市因為房價仍居高不下，以老舊市區的大同與萬華地區的新屋小小宅來看，目前一坪要價80~90萬元，15坪的1房就要價近1500萬元，而新北市及桃園地區，因為房價相對較低，於是大型建商的建案也只好轉進以往不推小小宅的新莊、林口及淡水等區，以1000萬元以內的低總價來搶食首購族的大餅。

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倪子仁強調，「熱門不一定熱銷」是這些超級熱門推案地區的寫照。諸案集中在一個小區段內搶食購屋者這塊大餅，到頭來客源稀釋了，銷售率下滑了，房價更因競爭劇烈，將面臨支撐點嚴峻的考驗。

是故，建商推案應該不要一窩蜂往一個地區擠，在粥少僧多購屋客仍未回穩下，建案可能會鎩羽而歸無所獲，並影響到建案銷售的成果，所以在進入上述地區推案前，產品的定位、差異化，與價格的行情化，是非常重要的。