都市更新下釘子戶的心聲

可憐的台北市民？
都市更新受災戶為什麼不想分享都更利益，那麼辛苦站出來？
因為目前都更法令不完備，法令賦予實施者權力過大，無完善保護人民財產權之配套措施，而政府又貿然配合實施者，假公共利益之名，行圖利財團及地主之實。縱容、配合建商要求濫用國家公權力，企圖強拆受憲法保護之人民財產(房舍)，而造成爭議，冤屈不斷及抗爭活動
目前都更法引用 ”增進公共利益” 排除憲法第二十三條財產權保障之規範，就是今日爭議所在。
所謂 ”公共利益” 應是2300萬人可分享之利益：如公園、道路 (2300萬人可隨意使用)、科技園區 (國家稅收增加) 才是真正公共利益。而都更法之 ”公共利益” 是幾十個地主及建商之利益，小範圍都市更新(約50個地主及建商壓迫弱勢少數權利人)之商業開發,絕對不屬公共利益
國家公權力之介入，需有公共利益之絕對正當性, 否則讓百姓一輩子辛苦所掙來的房產受到威脅，百姓會誓死抗爭。政府公權力不應介入少數人利益之商業開發(2300萬人之利益對照幾十或幾百人及建商之利益)，若政府一意孤行勢必會造成更多受害者上街頭，最後難保不會有流血衝突事件發生，受害的是政府的威信
我們想過平靜的生活,也不想要更新的利益,若居民表明無更新意願,請政府及建商高抬貴手，不要干擾我們的生活,台北市房子何其多,請找有更新意願的區域,避免爭議。
今日老舊房屋房價的不合理上漲,在於政府不完備的都市更新政策,呼籲大家一齊上街頭，抵制政府不完備的都市更新政策。

虹欣建設(長虹持股60%) 以都市更新條例為刀
企圖逼迫百姓搬離世代居住之家園
地點：捷運後山埤站4號出口(南港區玉成街98巷)
南港區玉成段三小段711-3地號等24筆土地更新案
現住戶65戶 實施者虹欣建設設計119戶之豪宅
爭議內容：
一、 實施者安排數十人之人頭購買土地(稀釋現住戶之佔比)及違建戶(脅迫違建戶若不出售，將來政府會強制拆除，騙取獎勵容積)，設計45坪(兩千五百萬)以上之豪宅計119戶，並強制排除半數現住戶參與分配之權利，將現地區域豪宅化。寧願賣給別人，而不願意讓現住戶找補。
二、 實施者強行以「未達最小分配單元」為由，強迫「王厝」王氏家族多數現住戶無法選配更新後之房屋，只能：
被迫搬離世代居住之家園…

懇請各位公益人士伸出援手
幫助弱勢居民
爭取卑微的居住權益
欲知詳情 請電0935536398 蔡

伯辛老師留言
十月 24th, 2010 by admin No comments ? .伯辛
2010 年 10 月 22 日 at 21:21:48 （編輯）
深同感受！事實上現行都市更新條例也是有相同的法律缺陷，都市更新條例第 36 條規定，都市更新權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由，報經中央主管機關核准者，得再延長六個月。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣市）主管機關核定之。是用法律侵害憲法第十五條所定『保障私人財產權』之精神。
由2009年以尚華仁愛大樓都更案為例，地點位於絕佳的精華地段仁愛路四段，正臨國父紀念館、鄰近台北市政府及市議會，堪稱台北市政府西向之門面，立地條件極佳，惟因921震災受創急需重建，故由原住戶發起籌組更新會為實施者，所有權人57位，能成功整合實屬不易，第一銀行協助尚華仁愛大樓住戶自建都更案可看出，一般建商協助都更時所要求的40%的利益分配。在多數實施者(建商)均可以說是在都市更新條例的強烈護航之下，獲取40%~175%的暴利，甚至實施者(建商)沒有任何資金情況下，拿住戶的土地及信託契約做無本的建築融資，甚至有掏空詐財之風險，建築融資利息還依據都市更新條例規定，由住戶負擔，各縣市政府都有都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則，但是欠缺被強制拆除人陳述意見之規定，這簡直有如是現代的清算鬥爭一般。這也就是為什麼現行的都市更新條例滯礙難行的基本原因，就是都市更新條例是保障了實施者(建商)的龐大利益，卻侵害憲法所保障人民的財產權及生存權，人民在這樣的法律之下有如威權時代的下的『死老百姓』毫無價值，人民向政府申訴亦只獲得無法可規範的公文回覆。都市更新條例並沒有法律對建商對稱之權利，完全處於被處理的不利制約之下。
或許讀者會問，為什麼都市更新條例會偏袒實施者(建商)呢？答案其實很清楚，因為這些利益獲得者可以有能力、資金去影響遊說立法委員而取得立法優勢，而被都市更新條例侵害人民的財產權及生存權的老百姓卻沒有。
行政權對人民之「財產」為侵害等事項進行不利處置時，法律保留之典型乃要求侵害行政必須有法律之依據，中華民國憲法第二十三條所規定之法律保留，即屬此類限制人權時應遵守之法律保留；法律保留，乃為保護人民的「財產權」，防範不受行政權力的侵犯，因此當時所著重的係侵犯人民的財產權事項，應保留由法律加以規定。
而中央法規標準法第五條與地方制度法第二十八條第二款之規定，關於人民之財產權利屬侵害行政性質。中華民國憲法第十五條規定人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。政府對於都市更新(事業暨權利變換計畫)暨都市設計審議聯審專案小組會議，而實施者對每次人民陳情內容、會議及委員決議事項不回應、不檢付資料、隱瞞迴避、不檢討、不計算、不執行、不作為、不協調等，政府卻無任何保障人民權益之監督行政作為。如數年後，政府依據都市更新條例第三十六條，對人民的「財產權」辦理強制拆除或遷移，豈不是貴縣政府與實施者聯手，挾條例之行政權力侵犯人民的財產權嗎？
沒有作不到的庶民政治，只看馬政府及吳院長有沒有這樣苦民所苦的偉大政治抱負了！
請參考【台灣法律網】翁偉翔律師的文章，論法律保留原則於司法院大法官解釋中之適用，他提供的精深法律見解，我們應該尋求司法院大法官會議釋憲都市更新條例違憲！著名的司法院大法官釋字第 443 號釋憲案，就是一個我們值得借鏡的案例。

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…

伯辛 於 新店 2010.10.22

在市政府強力政策放送下，讓市民誤以為「都市更新」可以帶來新希望，美好的未來，甚至是「舊屋換新屋，不用一毛錢，還附停車位」。然而，今天許多都市更新的案例已經是黑影幢幢，暴力事件頻傳，讓社區處於分裂對立的狀態。是什麼樣的「都市更新」讓我們原來安靜平淡的生活，變成建商與市民的利益追逐？是什麼樣的「都市更新」讓我們的城市空間改造，變成官商勾結的舞台，人民淪為被宰殺的芻狗？
我們今天共有13個都市更新爭議案的代表到場，分別是1.永春捷運站-森業營造2.吳興街二期整宅.3.士林橋-樂揚建設4. 羅斯福路師大分部-5.勝利大廈元大?悅-元大6.晶宮大廈7.修德國宅8.松山路忠孝東路北側-森業營造9.杭州南路仁愛路口-合康工程10.五分埔松山路永吉路口-遷建基地11南海路汀洲路-東家建設12南海路汀洲路-建洋13.後山埤站-虹欣建設等。
仔細探究每一個案子的過程都是一部弱肉強食的血淚史，只有身處其中的住戶知道痛苦，我們被建商剝削，被政府拋棄，卻還要蒙受「釘子戶」的污名，因此，我們要向市政府提出我們的訴求，透過行動讓更多社會大眾可以聽到不同的聲音。我們每個案子背後的不公義，因為太過專業複雜而未見媒體大眾仔細推敲，我們歡迎社會大眾來到我們的社區，或與我們協會聯繫，了解什麼是政府沒有告訴我們的都市更新。
在此，我們有幾點訴求：
1. 反對政府加財團的暴力式都市更新！
政府不該是建商的馬前卒，不應替房地產利益鳴鑼開道。政府不應該脫去責任，任由住戶與建商在權力不對等，專業能力不對等的關係下協商，其結果就是社區任由建商以差別利益分化，最後弱勢的住戶還要面臨政府強拆，我們反對這種暴力式的都市更新。
2. 財團委員退出都市更新審議委員會！
我們要點名：中國建築經理公司總經理 陳美珍、宏大不動產估價師聯合事務所協理 郭國任、昇陽 建設企業股份有限公司總經理 簡伯殷、建築開發商同業公會等，這些委員都參與都市更新案，同時也是都市更新案的審查委員，雖然審查時會迴避，但是彼此交叉護航的現象，仍有球員兼裁判嫌疑。這樣的都市更新審查，只有財團建商的利益被保護，人民和公共利益被犧牲。
3.資訊透明，公民參與，審查過程效法國會公開轉播
都市更新過程往往是黑箱作業，公聽會區區兩次，就要決定一輩子努力奮鬥的家園要不要被納入都更，甚至關係民眾權益巨大的「估價師」都是由建商選擇聘任，試問這樣的估價報告如何讓市民信服？如何讓市民放心？
4.都市更新不該成為驅趕窮人的工具！
現在台北市推動的都市更新追求的就是房地產利益，充其量只是「建築物改建」而已，把老舊房屋變成豪宅，與「都市」環境品質提昇差距甚遠，甚至讓老鄰居們四散搬家，把社區拆散變成冰冷的警衛高牆社區，土地持分不夠的住戶，只好賣屋拿錢走人，在房價越漲越高的時代，只有被迫搬遷到城市的邊緣。甚至，年輕、更弱勢的承租戶，往往第一個被掃地出門，他們居住在城市的權益從來不被建商和政府關心，這種都市更新只是驅趕窮人的工具。
5.反對都市更新綁架國有土地，禁賣國土嚨系假！
公有土地應有更符合大眾利益的處理方式，而並非以參與私辦都市更新為主，在政府宣布停止標售國有土地的時刻，變相成為國有土地流失的管道。都市更新條例卻規定公有土地應無條件參與都市更新，這項法規，便讓公有土地順理成章的成為建商財團的囊中物。國有土地在更新過程中的權益誰來捍衛？還是淪為利益輸送的管道？當吳敦義院長說500坪土地以下國有地暫時不出售，但是都市更新卻為建商開了後門，這種都市更新，我們要反對到底。

「停止都更爭議案件、拒絕暴力都更、
嚴懲流氓建商、政府介入協調、財團委員退出審議」

總有一天拆到你家的都市更新
陳韋臻 — 週五, 2010-10-15 00:39
文／陳韋臻

上週四上午，位於羅斯福路三段的一小塊綠地上，聚集了一群民眾拿著標語、掛上布條，高喊：「假公園！送容積！變豪宅！」一名坐在輪椅上的民眾，手上拿著大橘色的海報，上頭寫著：「台北好好看！一眼好多錢！」其他人忙著在人行道上與居民溝通，最後這群人索性直接躺在滿地都是狗屎的草皮上，以行動象徵佔回公有地。這群抗議民眾是由人民火大聯盟、人民老大參政團、無殼蝸牛聯盟、專業者都市改革組織、全國自主勞工聯盟，以及綠色公園行動聯盟共同組成，抗議全台北市為了因應花博而規劃的「台北好好看」，成就現今存在74處的短命公園，就在花博結束後，即將面臨消失於無形的假象。在這些「好好看」的短壽綠地背後，存在的其實是圖利建商的目的，不僅參與都市更新的建商獲得最高10%的容積獎勵，且最終打開販賣國有土地的漏洞。在此狀況底下，日前行政院長為了抑制台北天價房價，宣示停止標售500坪以下國有土地的承諾將淪為虛晃一招，更直接將容積獎勵白白送給建商。
以此處八百多平方公尺的假公園換算，建商只需擔負200萬的18個月養護成本，便可剷平公園並取得共155坪的容積大禮，換算為現值最低房價至少每坪40萬，建商瞬間可淨賺6000萬；而這類以養假公園換容積的情形，在臺北市一共有74處，整體容積獎勵光是靠這些短命公園，最高可送出將近兩萬坪的空間。然而，就在我們驚呼「台北好好看」的容積獎勵時，其實揭開的只是整個台北都市更新內幕的一小角，真正裹著「更新」假象，造成房價高漲、都市生態失衡的，豈止「台北好好看」，台北都市更新及其他專案，更是促成房價攀漲、都市發展嚴重失衡，而僅有建商獲利的元兇。以下，先從都市更新談起。
2.5倍的容積獎勵到底獎落誰家？

台北市發展已經一百多年，根據《台北市都市更新自治條例》的說法，我們政府施作都市更新的目的，乃在於「復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。然而，就在政府從72年開始推動都市更新至今，將近三十年的時間，台北市理應作為一個良好居住城市的地方，但這個城市卻從97年開始破天荒地連續三年人口數負成長，遷出人口超過遷入人口。台北的高房價與低劣的居住品質，究竟從何而來？
在整個台北都市更新的操作下面，首先最令人驚恐的，是毫無都市整體規劃的核心精神，早期政府在做都市計劃中，因應人口數，而強制要求各種都市機能（包括商業區、住宅區、工業區、學校、公園、污水處理廠、下水道）的「基本量」，在現今都市更新底下，完全未被考量。舉例最簡單的例子來說，假設現今一百人使用的下水道，在經過都市更新後的一百五十人口，仍舊使用同樣的下水道，推至公園、校園、交通流量、垃圾處理等，都將面臨公設負擔超量的情形。
迎接著沒有都市整體規劃遠景的都市更新，政府再行推波助瀾的一臂之力，也就是同樣沒有遠見的容積獎勵（或者說有遠見的炒地皮）。在中央訂定的都市更新條例底下，為了促進都市更新而設立的各種莫名奇妙容積獎勵，最多達1.5倍；換句話說，原本可蓋10層樓的土地，則可以在更新後達到15層樓。倘若以此為基準，加上一般開發案皆可申請的停車場與開放空間容積獎勵0.3-0.4，則已將近兩倍的容積。而這還不是最高的極限，倘若剛好都市更新是中低樓層，則依照台北市的專案變更，總共的容積獎勵上限則是2.5倍：
（中低樓層建築更新專案）2倍＋（停車場與開放空間）0.4倍＋（台北好好看系列二假公園）0.1倍＝2.5倍容積獎勵上限

這時候我們要問，這到底是什麼「獎勵」？理當是「復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」的都市更新案才能夠獲得獎勵。然而獎勵名目五花八門，從公益設施、更新時程，到綠建築、拆除違建等，都各有容積獎勵，然而，卻也由於容積獎勵過分容易，導致建商擇易避重，並以最大化利益為考量，像是公益設施等可能導致「住宅大樓出入份子混雜」的選項，基本上建商多不做考慮，導致截至98年5月為止，495件都更地區劃定處中，規劃含有公益設施的僅有5處。而在獎勵容積作為炒房的助手底下，我們甚至可以統計出，真正極需更新的中山、萬華地區，合計僅有83處，但房價早已炙手可熱的大安、松山、信義區，合計超過 170處，光是大安區就超過90處的都市更新單元，比起萬華不到20處的懸殊，台北都市更新到底更新了什麼，獎勵了誰，可見一斑。
再進一步，當我們舉信義區華升上大建設公司位於基隆路一段的都更基地為例，12628平方公尺的基準容積，加上6314平方公尺將近50%的容積獎勵，形成近1.5倍的容積；而實施都市更新的金額30.8億，卻總銷售67.4億的價格，尤其當我們理解了公有地必要加入都市更新的規定後，以此基地超過60%的公有地而言，建商、容積獎勵以及都市更新策略的炒房手法，昭然若揭。而沒有建商要進入真正需要更新的地區，高房價地區的房價再度被炒高，則是將台北市人口連續三年往外驅離的真正元兇。
助紂為虐的「台北好好看」

踩著台北市都市更新的炒地精神，乘著花博的羽翼，台北市政府更在此歷史時刻中，推出了「台北好好看」專案計畫，除了美化、清潔環境等城市地景表面改造以外，更推動了「台北好好看系列二」中的北市環境更新，以前言中提及的10%額外容積獎勵，鼓勵公/私有地進行建物拆除、綠化；換言之，除了原先容積獎勵作為誘因之外，更加速將閒置建物拆除，參與都市更新。巧立名目替花博妝點首都門面，實際上，我們可以反過來解讀，從花博乃至於延伸出的台北好好看專案，等於是為了加快都市更新鋪路。
在「台北好好看系列二」的現階段74處短命公園中，公有地占60%，而在強迫加入都市更新及綠化後，改建出來的住宅，將可以土地公告價值優先讓售給建商。換句話說，政府花人民的納稅錢養了18個月的綠地之後，這些綠地將轉化為容積，一併落入建商的口袋。所謂美化、綠化、減碳，像是政府說的「260萬人口」間接受益，或者「相當於61座大安森林公園」，最多都是大廈叢林前的海市蜃樓。而除了這些假公園之外，系列六的都市空地利用底下，出現的330個城市花園，同樣是追隨花博的腳步，將在短期內消失的短命綠地，而更為可議之處在於，這些短命綠地的開發與維護費用，無論公/私有地，花的全是納稅人的錢，耗費在僅有兩年壽命的假公園上，減少碳排放在此完全淪為口號。

而徹底與環保、減碳相違逆的操作，在整個「台北好好看」專案計畫中，更包括大量新設置的路燈照明，以及建築外部無用的照明裝飾燈管，其中包括共有28處的公有建築工程。光是以河濱公園自行車道的夜間照明計算，97與98兩年一共增設1103盞路燈，以水銀燈碳排放量計算，一年內，光是河濱公園增設的路燈，就排放了1217噸二氧化碳；耗費5861萬人民納稅錢的工程費用拿來增設路燈，一年內換取的是超過一千八百戶居民一個月的碳排放量。而這一切，都是「台北好好看」的代價。
停下都更的速度，正視都更的精神

類似台北打造高貴首都的都市更新，其實是發展中國家的新迷思，從孟買、越南到韓國的首都，都興起一波城市高樓競賽的熱潮。然而，就在這股競爭迷思底下，形成土地私有化、高價化的台北市，已然面臨到中產階級逐漸邊緣化，而弱勢民眾更加被向外排除的圓心效應。在台北都市更新失衡的狀態底下，不僅自力造屋者在整個都更程序中，話語權完全消失；佔有坪數不足更換新房的住戶，同樣面臨領取低額補償金走人的困境，然而在都市更新多數暴力決的條款底下，最少20%最多 50%不同意更新的居民，依舊無法可施。接踵而來的，便是今日中山東路與忠孝東路口的都市更新案底下，森業營造建商為了拔除都更釘子戶，偽造居民同意書，甚至派出所員警動員在10月13號，協助建商架設圍籬、驅趕釘子戶，這種政商一體，排除礙石的手段。
就在今年六月，針對一品苑都市更新案，原先立意為釋放公共停車場以提供容積獎勵，卻淪為建商資產與私人使用的「停車容積獎勵」辦法，監察院分別對內政部、交通部，以及台北市政府提出糾正案，然而，台北市政府至今仍依舊故我，也繼續透過專案變更的法律漏洞，提供建商超過1.5倍中央限定的容積獎勵。而在這些情況底下，仁愛路、杭州南路等10年新房面臨都更拆除的荒謬案例，也持續浮出檯面，政府冠冕堂皇地輔導未達30年更建年期的建築加入更新。而在「中低樓層建築更新專案」中，更明言規定，區域內只要1/3的3、4樓建物，變可申請專案，換言之，其他2/3的建築，無論是五樓還十樓，也可一併納入「中低樓層建築更新專案」辦理。所謂拆除老舊建築、改善居住環境、提供民眾更方便的住宅空間，在寬鬆的條件與優渥的獲利底下，名存實亡。

就在整個台北都市更新的洪流底下，究竟能否停下腳步，思忖都更的公益效應，考驗的不僅是立法者，更包括政商一體的體制。而所謂公益的效應，站在目前狀似絕望的基礎之上，仍舊存有可能突破的空間。舉例來說，以「台北好好看系列二」中，公有地強迫加入都市更新後，依照「國有非公用土地參與都市更新注意事項」，倘若公家單位未提出使用計畫，這些公有地將優先讓售給都市更新實施者，也就是建商和私人口袋。此「注意事項」便是在政府停止標售國有地後，開啟賤賣國土的門縫。而對此，最為可行的，首先便是強制規定國產局提出使用計畫，一旦如此，公有地才可能避免成為建商的囊中物，並回歸真正的公眾使用，而假公園也才有機會變成真公園，成為永續的公共空間。其次，在都市更新法規中，原先作為選項的公益設施，或者無償讓與政府使用的空間，則作為容積獎勵的唯一選項，才可能真正達成還利於民的理想，而非圖利財團的手段。
就在九月底社會住宅推動聯盟呼喊居住權（請見《破報》復刊629期〈二十年後，我們還是沒房子住！－第三代無殼蝸牛與社會住宅推動聯盟〉）的此時，或許上述都更條例中，原先已提出公益設施、公有空間樓層的選項，則可搭上社會住宅的規劃，一旦將「台北好好看系列二」中兩萬坪的容積獎勵，或者都更中讓與公益設施15％的容積獎勵，成為社會住