都更條例修正 過度開發與房屋老化的居安困境

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◎興家里內的住宅靠近山坡地,在居安和過度開發的議題中處於兩難。

【政大之聲記者陳妍如、袁銘德、鐘子瑀的專題報導】

台北市議會10月9日三讀通過「台北市都市更新自治條例」第15條第3項修正案,解禁台北市十三處非地質敏感的山坡地,讓這些區域可以參加都市更新。新開放的都更區域大多位在內湖、南港、信義、文山等行政區,然而條例修正後,文山區興家里仍有約一千八百戶屋齡將近四十年的老房在限制之內,無法都更,面臨房屋老舊導致的居住安全問題。

文山區興家里里長劉宗勳提出房屋老化帶來的影響:「會因為地震或是位移,房子會有龜裂,下雨天就會有水從牆壁的裂縫跑進來,久而久之就變成房屋的損壞。」他指出,過去使用的管線不如現代建築技術先進,時常面臨水管漏水的狀況,上下樓的鄰居之間必須不斷協調解決,帶來更多溝通上的社會成本。他也談到,一般住家建築的鋼筋水泥壽命約為五十年,山坡地的建物受到下雨、環境潮濕的影響使用年限更短,近年來經常發生天花板水泥和牆壁磁磚掉落的事件,對里民的居住安全造成危害。

台北市都市更新處總工簡瑟芳對於興家里迫切需要都更的現況提出說明:「都市更新他是一個比較大規模的開發,他有都市更新的獎勵給予,所以他會比一般的住宅區強度更高,所以興家里基本上他是要以保育為主,開發為輔,所以我們認為比較不適合都市更新這樣的方式。」簡瑟芳強調,當山坡地的平均坡度高於百分之十五時,就可能有過度開發導致地質滑動的潛在危險,因此不適用政府出資的大規模都市更新及都更容積獎勵;但興家里仍舊可以依照建築法,由居民出錢進行「原地改建」,並以〈都市危險及老舊建築物重建條例〉爭取到額外的容積獎勵。

儘管存在其他條例可以做為解決方案,房屋改建仍然有其困難之處,里長劉宗勳進一步解釋,許多住戶因為經濟能力無法負擔台北市平地的房價,才選擇購置山坡地上較便宜的房產;如今面對房屋老舊、亟需更新的狀況,即使有危老條例的容積獎勵作為誘因,許多住戶還是負擔不了自行改建的龐大成本,因此他們還是希望能由政府出面進行都更。

過去這樣的案例也曾經發生,政治大學地政系教授張金鶚舉例說明,以往在歷史古蹟面臨拆除或保存的兩難問題時,有時會使用「容積移轉」的方式,將都更給予的容積獎勵移轉到非敏感地質的區域。張金鶚解釋:「都市更新是做一個最低密度的原來的整修維護,如果適當的話當然可以給予你一些容積移轉的那種方式,到別的地方去到安全的地方去,那我想這可能是另外一種兩全其美的辦法。」他表示,都更的容積獎勵會增加建築的密度和高度,若山坡地的承載能力不足,可能會面臨自然災害的衝擊;如果採用容積移轉的形式,也許能減少對環境造成的傷害。

都更處總工簡瑟芳說明都更條例修正後的現狀:「目前在循都市更新的方式的話,在這次修法之後,應該在短時間之內不會改變,除非它地質條件有改變,不過它這個可能性很低,所以在都更的部分,目前現階段應該不會再做檢討。」儘管目前興家里的房屋仍須面對環境保育和個人財產權保障的議題而無法納入都更範圍,里長劉宗勳表示還是會積極爭取放寬條例中容積率和建蔽率的規定,期盼帶給里民更好的居住保障,並在環境及安全之間取得平衡。

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