惡房東!退散?

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【新聞疑義1545】惡房東!退散?

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;文學工作者-太空城市壬烏托邦連載中;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog  )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

【新聞】

為遏止惡房東,內政部地政司草擬「房屋租賃定型化契約」,包括二十一點應記載與八點不得記載事項,明定房東不得限制房客報稅,應由房東負擔的稅費若合約期間因政策調高,也不可轉嫁到房客身上。業者認為,上述兩項規定對房東影響最大,多少也可揪出有心逃稅的房東。……地政司指出,雖然該草案僅規範企業經營者,但以租賃為業的個人(即職業房東),若經由地方政府查核屬實,也須受到規範;例如前陣子引發高度爭議的房東張淑晶或是知名投資客劉媽媽等,也可能由地方政府認定後納入規範。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,此草案規範企業經營者所使用的房屋租賃定型化契約,可能要釐清「企業經營者」的定義,否則可能造成誤解。內政部在九十一年推出「房屋租賃契約書範本」,但不具強制性;現進一步草擬房屋租賃定型化契約,並訂有罰則。根據「房屋租賃定型化契約應記載不得記載事項」草案,共有二十九點,其中二十一點應記載事項包括:契約審閱期、房屋租賃標的、租賃期間、租金約定與支付等。另有八點不得記載事項包括:不得約定拋棄審閱期間;不得約定廣告僅供參考;不得約定租客不得申報租賃支出;不得約定租客不能遷入戶籍;不得約定應由房東負擔的租稅與費用,若較出租前增加,增加部分由房客負擔;不得約定租賃雙方交屋後,房東排除民法上瑕疵擔保責任;不得約定租客繳回租賃契約;以及不得違反強制或禁止規定的約定。地政司說明,第四項是針對房客為申報租金,可能有遷入戶籍的需求;第五項則是防止房東因房價政策、水、電、瓦斯等調漲,而將增加的稅費轉嫁給房客。地政司指出,目前草案已送到行政院消保處討論,若無須修正,最快年底上路,實施後,若企業經營者未依規定執行,第一次會要求限期改正;未在期限內改正者,可依據消保法規定,處三萬至三十萬元不等罰鍰並限期改正;若仍未改善,則可罰五萬至五十萬元,並按次處罰(自由時報104年10月22日報導: 惡房東退散 租屋將有定型化契約)。

【疑義】

按消費者保護法第17條第1項、第2項規定,中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項,違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效,該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」定之。

惟此種定型化契約,只適用於企業經營者(註一),非企業經營者,自無適用之餘地。

又法律以不溯及既往為原則,溯及既往為例外,所以溯及既往,應嚴格解釋,以法律明定者為限,以維法秩序之安定性。

所以,如果是已簽訂長期房租(和房客簽5年約),自因「此定型化契約尚未通過」、「未溯及既往」及「只適用於企業經營者」之由,而不適用。

【註解】

註一:縱使不訂定租賃專法或不修正土地法,為積極實現「適足住房權」,也可「先」在其他方面思考之。從而,內政部為積極實現「適足住房權」,杜絕「提前終止租約」、「房屋修繕」、「押租金返還」、「費用欠繳及負擔方式」大、「欠租」及「稅賦負擔」等房屋租賃糾紛,增訂應記載及不得記載事項,修正「房屋租賃契約書範本」,筆者自是贊同;惟尚有下列兩點提醒之。一、涉及財產權、契約自由等人民基本自由與權利之限制者,在介入之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。二、應記載及不得記載事項,只適用於企業經營者與消費者間,及定型化契約條款,無法保障所有承租人,全面釐清相關租賃糾紛,是仍有必要訂定租賃專法或修正土地法,以保障所有承租人,全面釐清相關租賃糾紛(【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&p... )。

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盧聞棻

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加入時間: 2011.08.31

榕樹學堂綺萱

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