預售屋「顏色變調」?

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【新聞疑義1461】預售屋「顏色變調」?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;部落格http://gs803501.pixnet.net/blog )

【新聞】

網友在Mobile01論壇貼出桃園市中壢區龍岡興建中的建案「富旺新世紀」外牆,與現場銷售的模型外牆顏色有差異,網友認為該案廣告不實,由「宮廷變國宅,預售屋騙很大,立體變平面,混色變素色」,業者卻回應,白色較易弄髒,換為大地色系較好保養,引發兩方的口水戰。網友在Mobile01論壇貼出建案「富旺新世紀」的廣告文宣和現場的模型屋,和正在興建中的建築物作比較,網友指出預售屋白色凸起的樑柱,和實際興建中的外觀卻是用大地色、無凸起的樑柱有所差異,網友認為這根本就是廣告不實。記者根據網友的論述,向富旺國際總經理張育端查證,他指出,修正顏色主要是因為白色比較容易髒,且該案為呈現國外風格建築物,因此採大地色系,且契約書明文規定,「為維護大廈外觀精緻的格調,建築師保有各向立面的修改權益」,且已於去年11月招開說明會和消費者溝通過。為避免這樣的買賣爭議,消保官張英美指出,消費者在購買預售屋時,就得將契約書的內文看清楚,若主體不影響,還是無法達成解約狀況,但若是有大幅修改主結構面,消費者可以要求減價,不然就得向每個區域的消費者服務中心作申訴,與建商進行和解(蘋果日報 104年1月22日報導: 預售屋「顏色變調」 網友批廣告不實)。

【疑義】

按本案建案之預售屋買賣,固有100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正 (行政院消費者保護委員會第185次委員會議通過) 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用。

應記載事項第2項、第11點、不得記載事項第1項也分別規定「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」「(一)施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工,除經買方同意,不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代,但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由,致無法供應原建材設備,且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者,不在此限。(二)賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物。(三)前款石棉之使用,不得違反主管機關所定之標準及許可之目的用途,但如有造成買方生命、身體及健康之損害者,仍應依法負責。(四)賣方如有違反前三款之情形,雙方同意依違約之處罰規定處理。」「不得約定廣告僅供參考」。

惟縱認本案預售屋「顏色變調」,係屬物之瑕疵或保證品質之欠缺,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金(註一):但本案預售屋「顏色變調」,除非未達契約目的或構成重大事由,解除契約可能顯失公平(註二),買受人僅得請求減少價金(註三)。

所以,就如消保官所提醒的「消費者在購買預售屋時,就得將契約書的內文看清楚」;如何不是全瞭解,本文則建議「記得要將合理審閱期拉長至二週以上,攜該個案之契約範本及相關資料,向專家(註四)洽詢」。

【註解】

註一:買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金;但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

註二:依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。

註三:本案契約書雖明文規定「為維護大廈外觀精緻的格調,建築師保有各向立面的修改權益」,惟建築師僅保有各向立面的修改權益,仍不據此謂買受人就不得請求減少價金。

註四:筆者雖就此有免費服務,惟因時間有限,僅限於買房達人及生態趴趴GO(http://gs803501.pixnet.net/blog/post/234933211  )的學員,特予敘明。

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