共有土地,應該如何處理,杜絕糾紛?

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【新聞疑義1446】共有土地,應該如何處理,杜絕糾紛?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)

【新聞】

新東陽麥家在桃園的古厝不保,但其實這間古厝的土地由42位持分人共有,複雜的土地劃分造成如今的問題,而實際來到桃園古厝所在地,同樣也是土地持有人之一和附近的老鄰居,都為此抱不平。偌大的房子就位於桃園縣大園鄉,上千坪的土地卻由42位持分人共有,如今為了土地擁有權問題,對簿公堂,但沿路來到這間祖厝門口,路牌就貼著一個大大的「梁」字,門牌也訴說著裡頭住的人,就是姓梁的,雖然附近杳無人煙,但整棟房子古色古香,充滿異國風情,周圍種滿綠樹,傳承百年來的土地充滿懷舊的味道,後院設有廟宇提供祭拜,斑駁的紅色屋瓦上還有人題詩,歷史悠久,持有人也表示這裡的土地由許多人共同擁有。語氣中也帶著氣憤,因為土地長期下來難以區分到底哪塊地是誰的,但都是由祖先傳承下來,或是合法買賣,如今有人指控麥家侵占,連住在一旁的老鄰居也抱不平,曾經也上法庭當過證人,住在這裡的人都知道這裡的歷史,和土地持有人複雜的關係,如今因為土地糾紛,讓這片看起來寧靜祥和的地方,多了一份詭譎的氛圍(東森新聞103年9月30日報導: 古厝充滿異國風情 屋主為「梁」氏)。

【疑義】

按有關此新聞無權占有部分,已經在【新聞疑義1425】無權占有,新東陽麥家祖厝判拆?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=209182&article_category_id=2235&article_id=125044 )一文中敘明,不再重複。

本文要談的是,一塊共有土地,應該如何處理,杜絕糾紛?

首先,應該設法共有物分割(先協議分割,再訴請裁判原物分割或原物分割+補償或變價分割),並辦理單獨所有。

如因農業發展條例等法律之限制,而無法共有物分割,則以分管契約及辦理分管登記來處理,或以土地法第34-1條第1項至第3項:「(第1項)共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。(第2項)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。(第3項)第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。」之規定處理。

如非共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,則以土地法第34-1條第4項至第5項:「(第4項)共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(第5項)前四項規定,於公同共有準用之。」之規定,出賣其應有部分,脫離此複雜情形。

但若是祭祀公業,其權義及處理方式,則應以個案規約及客觀事實,決定之。

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加入時間: 2011.08.31

榕樹學堂綺萱

加入時間: 2011.08.31
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