高房價,年輕人買不起房?

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【新聞疑義1427】高房價,年輕人買不起房?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)

【新聞】

台北高房價造就年輕人買不起房,成了最痛苦的噩夢,今年32歲的Peter,是名校畢業的碩士生,為了理想當社工,每個月薪水只領22K,雖然在台北市工作,卻租到中永和去,每個月5200的房租,已經是收入的四分之一,談到買房打算只能無奈,一個月最多存1至2千,要存多久才買得起房?打開門三坪左右的小雅房,房間幾乎8成被塞滿,書本疊一疊就是書桌,椅子也省了,直接坐床上,32歲的Peter戲劇所碩士畢業,在協會當社工3年了,每個月22K的工作根本不敢有買房夢,每個月房租5200,夏天加電費快5500,租屋就超過月收入的4分之一,一張單人床,床腳快貼到衣櫃,不夠瘦很難活動。這樣的頂樓加蓋小蝸居,一層樓隔了足足有八間,陽台當曬衣場是唯一的公共空間。租屋族 Peter:「其實是因為離捷運近,因為我沒有汽車,如果離捷運沒那麼近搞不好還可以省個5百元、1千元。」其實Peter是在台北市工作,退居中永和就是看準租金較親民,碩士畢業喊出無殼心聲,民間團體10月4日選在豪宅帝寶前,夜宿仁愛路抗議要政府正視,解決高房價窘境(東森新聞 103年9月30日報導: 買房不可能?月薪22K碩士生蝸居3坪)。

【疑義】

按高房價確實需要解決,只是信用管制、增加持有稅或實價課稅(房地合一課稅)均非真正治本,只能治標;真正要解決高房價之問題,在於疏導需求不均及補足公屋供給之不足。

疏導需求不均方面,應該在大台北地區以外之臺灣其他各地區,創造「就業機會」(註一);補足公屋供給之不足方面,則應提供公屋30%以上(註二)。

至於所得低部分,千萬不要與房價直接劃上等號;所得低,各級政府應該尊重、落實及實現相當生活水準之內涵(註三),與適足住房權之尊重、落實及實現(註四),是二回事。

兩者,各級政府均應尊重、落實及實現(註五)之。

【註解】

註一:根據報導,財政部業擬訂「特種貨物與勞務銷售稅」(奢侈稅)草案在案,其中針對房地產部分,對購買非自用住宅在一年內轉售者,除了課徵土增稅、契稅外,對出售市價加徵課稅一五%稅率;若在二年內轉售,則加徵課稅十%稅率,此屬於「交易稅」,無論投資賺賠都要課稅。而且預定三月正式公布此草案,若獲得立法三讀通過,最快今年下半年實施。所以101年7月「特種貨物與勞務銷售稅條例」公布實施後,購買非自用住宅在二年內轉售者,將增加此項投資成本(換言之,購買自用住宅或購買非自用住宅在二年後轉售者,就不會增加此項投資成本);加上,之前「信用管制,降低核貨成數至5.5成」、「四大刀」(行庫又有最新動作,號稱「四大刀」,主要是針對增資資金(即拿房屋剩餘價值去做二胎之類的抵押貸款),一旦被查獲被拿來當炒房資金後的「處罰」。包含:一、借款利息將加碼最高0.5%(兩碼)計算且需立即補足所增利息;二、貸款成數超過六成之部分需無條件全數清償;三、取消寬限期,改為剩餘貸款本息平均攤還;四、動用循環額度者全按月本息攤還。)等措施,確實使投資成本大幅上升,資金取得也更顯困難,對於避免「房地產泡沫急速破滅,房市崩盤,整體經濟長期蕭條」,確有其效果,但會不會反而造成「全面急售,房地產泡沫急速破滅,房市崩盤,整體經濟長期蕭條」,成為造成或加劇市場失靈的「罪魁禍首」,也須思考(又奢侈稅,有一牛剝數層皮之疑慮?是否真的就符合租稅公平原則?仍須在說理上,更完備才行)。是打房策略,要緩但不要急;目前政府打房手段、輕重、時間上,本文認為尚屬適中,對於房市,確有抑制房地產泡沫的效果,惟房市為何還是如此熱絡?筆者觀察,主要在於「投資致富」的天性使然,房地產投資進入門檻,雖然較股票、期貨等投資管道較高,但好的房地產物件,獲利亦較股票、期貨等來得可觀,投資風險亦較股票、期貨等來得低,民眾有足夠資金時,自是以投資房地產為首要選項,如果將存款年利率提高至7%或健全股市或提高公債獲利,將使得部分投資者,在衡量「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」、「貸款壓力」以及「資金不足」等因素下,而不再投資房地產,改以定期或投資股市、公債而累積財富,對於抑制房地產泡沫,自是助益不少,房價也會因市場機制而向下修正,資金較不充足但有自住需求的人,就能趁機買房了;而且資金較不充足但有自住需求的人,藉由「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」,更能累積足夠的自備款,買房將不是夢想,而是進行式。另外,大台北地區的房價,為何比其他地區,高出很多?地小人稠是主因,而大台北地區之所以「人稠」,主要在於「就業機會」遠較臺灣其他各地區多很多;如果,能在大台北地區以外之臺灣其他各地區,創造「就業機會」,人自不會不斷地向大台北地區湧進,則大台北地區人口將不再增加;反而,因家鄉有更好的工作,故鄉的人口將因返鄉人口的增加而更稠,大台北地區人口則因而減少,其房價自會隨市場機制而向下修正,資金較不充足但有自住需求的人,買到較便宜的房子,就不是夢想。所以,真正的問題,在於政府,是否能在大台北地區以外之臺灣其他各地區,創造「就業機會」?打房畢竟僅是「治標」,能在大台北地區以外之臺灣其他各地區,創造「就業機會」,才是「治本」。期待政府,能真正面對此問題,而非只是為了選舉利益(【買預售屋看這裡80】打房僅是「治標」,創造「就業機會」,才是「治本」!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=169967&article_category_id=2227&article_id=95412 )。

註二:請參【新聞疑義1316】打房打到首購,妥當呢?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=202332&article_category_id=258&article_id=119478 );至於公屋住戶,應該是誰?請參【買預售屋看這裡115】公屋住戶,應該是誰?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=171308&article_category_id=1954&article_id=96365 )。

註三: 按經濟社會文化權利國際公約第11條第1款規定「一 本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」。又兩公約施行法第3條也規定,適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。另經濟社會文化權利委員會第12號一般性意見(註六)亦云:「1. 取得足夠食物這項人權在國際法之下的一些文書中得到承認。《經濟、社會、文化權利國際公約》對這項權利的涉及比任何其他文書都要全面。依照《公約》第十一條第一款,締約國承認“人人有權爲他自己和家庭獲得相當的生活水準,包括足夠的食物、衣著和住房,並能不斷改進生活條件”,根據第十一條第二款的規定,締約國確認需要採取更爲直接和緊迫的步驟,以確保“免於饑餓和營養不良的基本權利”。取得足夠食物這項人權對各項權利的享受至關重要。這項權利適用於每個人。因此,第十一條第一款中“他自己和家庭”一語,並不意味著對這項權利對個人或女性爲一家之主的家庭的適用有任何限制。」。是人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境(即人人有權爲他自己和家庭獲得相當的生活水準,包括足夠的食物、衣著和住房,並能不斷改進生活條件),而我國應採取適當步驟確保此種權利之實現。從而,為實現「相當生活水準」之權利,使人民有適當之衣食住及不斷改善之生活環境,我國政府也應積極「創造就業機會,尤其是大台北以外之地區(大台北地區現今就業機會本就多,暫時不須在『量』上著力,反而應先著手於工資偏低等『質』的問題)」(【新聞疑義493】「米酒總統」與「空心蔡」?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,784,&job_id=176000&article_category_id=1169&article_id=99992 )!

註四: 按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註一)之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」(註二),在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見(註三)中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」(【新聞疑義506】「適足住房權」與「消化餘屋」http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=176624&article_category_id=2235&article_id=100492 )。

註五:所謂「尊重」之義務,乃指國家不得干預人人享有之「適足住房權」、「水權」、「取得足夠食物權」以及「工作權」等人權;「保護」之義務,則指國家應防止制止「第三人」干預人人享有之「適足住房權」、「水權」、「取得足夠食物權」以及「工作權」等人權;至於「實現」之義務,則為透過立法、行政、司法及其他行政措施,以一切適當的方法,積極實現人人享有之「適足住房權」、「水權」、「取得足夠食物權」以及「工作權」等人權(【新聞疑義1374】贊同林義雄所說,府院所認不認同http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,784,&job_id=205157&article_category_id=1169&article_id=121786 )。

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好奇寶寶

想請問您現在台灣很多開發案,都以分割的方式逃避環評,例如廣慈博愛院原有6.5公頃土地,之前招商整體開發,因為環評、都審、樹保會議沒過,拖過了合約約定要完成的時限,台北市政府片面解約。後來台北市政府定調要分割開發,現在已經將其中一塊商業區招商,10/5要開標了,請問這樣的狀況,違不違法呢?柯文哲來到廣慈也呼籲郝政府要停止招標程序,整體開發,進行環評等審查。

柯P呼籲廣慈要停止招標作環評開發要有共識
https://www.peopo.org/news/255845

更多報導請看信義綠鑽森林公園專欄
http://www.peopo.org/list/post/17585/1494/all

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