變奏的都更

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都市更新 , 窮人翻身的天賜良機 ?

陳老先生 , 賺到八千萬 !! 兒子女兒人人分一棟 !!


賣米的陳桑 , 找建商 , 遊說鄰居 , 一天一天 , 一戶一戶 , 終於八千萬落袋 ,

兩個兒子 , 兩個女兒 , 大家都有份 . 都更大贏家 , 需要什麼條件 ?


 

都市更新 , 窮人被迫搬家的惡夢 ?

先生 , 百年老厝不保 , 黯然搬離台北市 !!

建商更新後 , 戶戶都是大坪數 , 先生原有的持份 , 分配不到新單位 , 只能領錢走人 . 卻可能再也買不起台北市的房子了


 

 

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路人

總有一天拆到你家的都市更新
陳韋臻 — 週五, 2010-10-15 00:39
文/陳韋臻

上週四上午,位於羅斯福路三段的一小塊綠地上,聚集了一群民眾拿著標語、掛上布條,高喊:「假公園!送容積!變豪宅!」一名坐在輪椅上的民眾,手上拿著大橘色的海報,上頭寫著:「台北好好看!一眼好多錢!」其他人忙著在人行道上與居民溝通,最後這群人索性直接躺在滿地都是狗屎的草皮上,以行動象徵佔回公有地。這群抗議民眾是由人民火大聯盟、人民老大參政團、無殼蝸牛聯盟、專業者都市改革組織、全國自主勞工聯盟,以及綠色公園行動聯盟共同組成,抗議全台北市為了因應花博而規劃的「台北好好看」,成就現今存在74處的短命公園,就在花博結束後,即將面臨消失於無形的假象。在這些「好好看」的短壽綠地背後,存在的其實是圖利建商的目的,不僅參與都市更新的建商獲得最高10%的容積獎勵,且最終打開販賣國有土地的漏洞。在此狀況底下,日前行政院長為了抑制台北天價房價,宣示停止標售500坪以下國有土地的承諾將淪為虛晃一招,更直接將容積獎勵白白送給建商。
以此處八百多平方公尺的假公園換算,建商只需擔負200萬的18個月養護成本,便可剷平公園並取得共155坪的容積大禮,換算為現值最低房價至少每坪40萬,建商瞬間可淨賺6000萬;而這類以養假公園換容積的情形,在臺北市一共有74處,整體容積獎勵光是靠這些短命公園,最高可送出將近兩萬坪的空間。然而,就在我們驚呼「台北好好看」的容積獎勵時,其實揭開的只是整個台北都市更新內幕的一小角,真正裹著「更新」假象,造成房價高漲、都市生態失衡的,豈止「台北好好看」,台北都市更新及其他專案,更是促成房價攀漲、都市發展嚴重失衡,而僅有建商獲利的元兇。以下,先從都市更新談起。
2.5倍的容積獎勵到底獎落誰家?

台北市發展已經一百多年,根據《台北市都市更新自治條例》的說法,我們政府施作都市更新的目的,乃在於「復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益」。然而,就在政府從72年開始推動都市更新至今,將近三十年的時間,台北市理應作為一個良好居住城市的地方,但這個城市卻從97年開始破天荒地連續三年人口數負成長,遷出人口超過遷入人口。台北的高房價與低劣的居住品質,究竟從何而來?
在整個台北都市更新的操作下面,首先最令人驚恐的,是毫無都市整體規劃的核心精神,早期政府在做都市計劃中,因應人口數,而強制要求各種都市機能(包括商業區、住宅區、工業區、學校、公園、污水處理廠、下水道)的「基本量」,在現今都市更新底下,完全未被考量。舉例最簡單的例子來說,假設現今一百人使用的下水道,在經過都市更新後的一百五十人口,仍舊使用同樣的下水道,推至公園、校園、交通流量、垃圾處理等,都將面臨公設負擔超量的情形。
迎接著沒有都市整體規劃遠景的都市更新,政府再行推波助瀾的一臂之力,也就是同樣沒有遠見的容積獎勵(或者說有遠見的炒地皮)。在中央訂定的都市更新條例底下,為了促進都市更新而設立的各種莫名奇妙容積獎勵,最多達1.5倍;換句話說,原本可蓋10層樓的土地,則可以在更新後達到15層樓。倘若以此為基準,加上一般開發案皆可申請的停車場與開放空間容積獎勵0.3-0.4,則已將近兩倍的容積。而這還不是最高的極限,倘若剛好都市更新是中低樓層,則依照台北市的專案變更,總共的容積獎勵上限則是2.5倍:
(中低樓層建築更新專案)2倍+(停車場與開放空間)0.4倍+(台北好好看系列二假公園)0.1倍=2.5倍容積獎勵上限

這時候我們要問,這到底是什麼「獎勵」?理當是「復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益」的都市更新案才能夠獲得獎勵。然而獎勵名目五花八門,從公益設施、更新時程,到綠建築、拆除違建等,都各有容積獎勵,然而,卻也由於容積獎勵過分容易,導致建商擇易避重,並以最大化利益為考量,像是公益設施等可能導致「住宅大樓出入份子混雜」的選項,基本上建商多不做考慮,導致截至98年5月為止,495件都更地區劃定處中,規劃含有公益設施的僅有5處。而在獎勵容積作為炒房的助手底下,我們甚至可以統計出,真正極需更新的中山、萬華地區,合計僅有83處,但房價早已炙手可熱的大安、松山、信義區,合計超過 170處,光是大安區就超過90處的都市更新單元,比起萬華不到20處的懸殊,台北都市更新到底更新了什麼,獎勵了誰,可見一斑。
再進一步,當我們舉信義區華升上大建設公司位於基隆路一段的都更基地為例,12628平方公尺的基準容積,加上6314平方公尺將近50%的容積獎勵,形成近1.5倍的容積;而實施都市更新的金額30.8億,卻總銷售67.4億的價格,尤其當我們理解了公有地必要加入都市更新的規定後,以此基地超過60%的公有地而言,建商、容積獎勵以及都市更新策略的炒房手法,昭然若揭。而沒有建商要進入真正需要更新的地區,高房價地區的房價再度被炒高,則是將台北市人口連續三年往外驅離的真正元兇。
助紂為虐的「台北好好看」

踩著台北市都市更新的炒地精神,乘著花博的羽翼,台北市政府更在此歷史時刻中,推出了「台北好好看」專案計畫,除了美化、清潔環境等城市地景表面改造以外,更推動了「台北好好看系列二」中的北市環境更新,以前言中提及的10%額外容積獎勵,鼓勵公/私有地進行建物拆除、綠化;換言之,除了原先容積獎勵作為誘因之外,更加速將閒置建物拆除,參與都市更新。巧立名目替花博妝點首都門面,實際上,我們可以反過來解讀,從花博乃至於延伸出的台北好好看專案,等於是為了加快都市更新鋪路。
在「台北好好看系列二」的現階段74處短命公園中,公有地占60%,而在強迫加入都市更新及綠化後,改建出來的住宅,將可以土地公告價值優先讓售給建商。換句話說,政府花人民的納稅錢養了18個月的綠地之後,這些綠地將轉化為容積,一併落入建商的口袋。所謂美化、綠化、減碳,像是政府說的「260萬人口」間接受益,或者「相當於61座大安森林公園」,最多都是大廈叢林前的海市蜃樓。而除了這些假公園之外,系列六的都市空地利用底下,出現的330個城市花園,同樣是追隨花博的腳步,將在短期內消失的短命綠地,而更為可議之處在於,這些短命綠地的開發與維護費用,無論公/私有地,花的全是納稅人的錢,耗費在僅有兩年壽命的假公園上,減少碳排放在此完全淪為口號。

而徹底與環保、減碳相違逆的操作,在整個「台北好好看」專案計畫中,更包括大量新設置的路燈照明,以及建築外部無用的照明裝飾燈管,其中包括共有28處的公有建築工程。光是以河濱公園自行車道的夜間照明計算,97與98兩年一共增設1103盞路燈,以水銀燈碳排放量計算,一年內,光是河濱公園增設的路燈,就排放了1217噸二氧化碳;耗費5861萬人民納稅錢的工程費用拿來增設路燈,一年內換取的是超過一千八百戶居民一個月的碳排放量。而這一切,都是「台北好好看」的代價。
停下都更的速度,正視都更的精神

類似台北打造高貴首都的都市更新,其實是發展中國家的新迷思,從孟買、越南到韓國的首都,都興起一波城市高樓競賽的熱潮。然而,就在這股競爭迷思底下,形成土地私有化、高價化的台北市,已然面臨到中產階級逐漸邊緣化,而弱勢民眾更加被向外排除的圓心效應。在台北都市更新失衡的狀態底下,不僅自力造屋者在整個都更程序中,話語權完全消失;佔有坪數不足更換新房的住戶,同樣面臨領取低額補償金走人的困境,然而在都市更新多數暴力決的條款底下,最少20%最多 50%不同意更新的居民,依舊無法可施。接踵而來的,便是今日中山東路與忠孝東路口的都市更新案底下,森業營造建商為了拔除都更釘子戶,偽造居民同意書,甚至派出所員警動員在10月13號,協助建商架設圍籬、驅趕釘子戶,這種政商一體,排除礙石的手段。
就在今年六月,針對一品苑都市更新案,原先立意為釋放公共停車場以提供容積獎勵,卻淪為建商資產與私人使用的「停車容積獎勵」辦法,監察院分別對內政部、交通部,以及台北市政府提出糾正案,然而,台北市政府至今仍依舊故我,也繼續透過專案變更的法律漏洞,提供建商超過1.5倍中央限定的容積獎勵。而在這些情況底下,仁愛路、杭州南路等10年新房面臨都更拆除的荒謬案例,也持續浮出檯面,政府冠冕堂皇地輔導未達30年更建年期的建築加入更新。而在「中低樓層建築更新專案」中,更明言規定,區域內只要1/3的3、4樓建物,變可申請專案,換言之,其他2/3的建築,無論是五樓還十樓,也可一併納入「中低樓層建築更新專案」辦理。所謂拆除老舊建築、改善居住環境、提供民眾更方便的住宅空間,在寬鬆的條件與優渥的獲利底下,名存實亡。

就在整個台北都市更新的洪流底下,究竟能否停下腳步,思忖都更的公益效應,考驗的不僅是立法者,更包括政商一體的體制。而所謂公益的效應,站在目前狀似絕望的基礎之上,仍舊存有可能突破的空間。舉例來說,以「台北好好看系列二」中,公有地強迫加入都市更新後,依照「國有非公用土地參與都市更新注意事項」,倘若公家單位未提出使用計畫,這些公有地將優先讓售給都市更新實施者,也就是建商和私人口袋。此「注意事項」便是在政府停止標售國有地後,開啟賤賣國土的門縫。而對此,最為可行的,首先便是強制規定國產局提出使用計畫,一旦如此,公有地才可能避免成為建商的囊中物,並回歸真正的公眾使用,而假公園也才有機會變成真公園,成為永續的公共空間。其次,在都市更新法規中,原先作為選項的公益設施,或者無償讓與政府使用的空間,則作為容積獎勵的唯一選項,才可能真正達成還利於民的理想,而非圖利財團的手段。
就在九月底社會住宅推動聯盟呼喊居住權(請見《破報》復刊629期〈二十年後,我們還是沒房子住!-第三代無殼蝸牛與社會住宅推動聯盟〉)的此時,或許上述都更條例中,原先已提出公益設施、公有空間樓層的選項,則可搭上社會住宅的規劃,一旦將「台北好好看系列二」中兩萬坪的容積獎勵,或者都更中讓與公益設施15%的容積獎勵,成為社會住

謝明海

都更本身是個對都市景觀正面的措施,問題出在容積獎勵。

容積獎勵也不是個不可行的辦法,問題出在沒有通盤規劃,沒有保護一個社區區塊的『總容積不變』。

在同一社區之內,要獎勵多少容積,市政府就應該釋出多少公共土地(不是徵收來的)甚至是拆除公共建築,將他改成綠地或開放空間,讓全區總容積率可以維持合理的平衡。

不如此作為,容積獎勵成為政策買票討好居民(選民)假公濟私的工具,容積率提高生活品質必然下降,都市計畫甚至國土規劃全都形同虛設。

不負責任的政府,就是以未來子孫的容積拿來作為目前買票之用,將他揮霍殆盡。

公民記者 謝明海

5

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