選其所愛 愛其所選 都更新建言

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選其所愛 愛其所選 都更新建言

 

 

【選其所愛 愛其所選】的基本精神 :

【容積率是都市品質的守護者,不容當作獎勵或交易標的。】

 

 

現行都更最根本的問題,就像讓 30 50 甚至 100戶人家和同一家建商談戀愛,卻須要一起同意相同的長相、條件和回饋。一般聽了都更都害怕,因為人多嘴雜、曠日費時,且還有個案品質和建商拆了房子之後倒閉的風險。

放棄這個老舊的集體相親的概念,讓很多建商和都更戶都各別自由戀愛,透過仲介網站,可以在台灣各地選其所愛愛其所選,都更就會成功受歡迎。對於武漢病毒產生的蕭條,也有政府擴大基礎投資刺激經濟提高就業機會的有形效果。

施行架構 :

 

四個身分

一) 都更戶

二) 配合都更的建商

三) 仲介業者

四) 有魄力的政府

 

每個角色分攤的任務

 

一) 角色間的關係

有意願都更的老舊、危樓,政府將以前都更的容積獎勵【轉換成金額】直接在都更估價上優惠獎勵 ,當全體住戶達成共識,接受比房屋目前市價更高的【都更獎勵估價】,簽立合約之後,舊屋和土地所有人轉移改為中央政府 (成立專責機構、專用預算) 原住戶取得顯示金額的【都更權利金的所有人身分】而非取得任何交易現金。原住戶可以自由從市場或透過仲介向【都更新建案】買房 ( 未完成買房交易之前,政府並未付出現金) ,簽約後一定期間內必須搬離,逾期未搬則由政府強制搬遷。

容積是提高都市品質的基礎,本來就不應該濫權使用。天下沒有白吃的午餐,政府為了協助都更所編列的特別預算,就是居住品質提高的應付代價。都更權責脫離營建署,目的主管機關改成經濟部。由經濟部成立都更專責執行機構,下設【官民建仲】四方合作的合營企業。除公股之外,公開接受民間建商、仲介以及民股投資,審核通過後成為股東。官方、建商、仲介、民股所投入的基金正可降低政府【都更獎勵估價】預算的負擔,四方合作公司的營餘依股本分配之。政府可藉此取得更多的都會區珍貴土地作日後更妥善的規劃利用,只要景氣不衰,土地也會增值。

 

二) 【配合都更】專案

合格建商的所有新建案、(第一手未經過戶的建案) 都可以申請參加【配合都更】專案,納入公開資訊。售屋價格公開登錄之後可以透過民間仲介公開撮合,同一般新屋買賣程序。以都更權利金向建商購屋,價差在規定限額內多退少補。

三) 透過仲介活化都更市場

此舉對仲介業是一個大商機,原本都更都是建商和都更戶的直接交易,仲介業提供全國雲端服務,業績必然大幅成長,可提供更多沒有資金創業的年輕人,大量就業機會提高收入。

四) 勇於任事的政府

有魄力的政府是全案關鍵,蔡英文政府有足夠能力和魄力為人民服務,徹底打破過去多一事不如少一事的官僚迂腐。政府不再以複雜而且違反國土規畫原則的建蔽率或容機率作優惠誘因,政府公信力介入,都更雙方都可省下繁瑣又未知的都更申請程序。總體效益可以大到難以評估。

五) 相較優點

最大的優點是像大選一樣 【選其所愛 愛其所選】 的民主機制,因為是中央辦理,都更戶有自由挑選台灣任何縣市【新建建案】購買居住的權利,可以大大促進都更的總量和市容更新的速度,促進經濟發展提高就業率。而且,容積率不會被背叛出賣,維持原有的都市計畫品質。

以上作業規範和執行細則由經濟部主管單位訂定之

 

p.s. 本文和自己有關,因為居住了45 年的公寓真的是老舊了,除了面對都更只能等他變成危樓。都更最快也要六七年時間,這是一個關係國人很嚴重的問題。

 

後記  :

今天 2020-04-20 本人在 Peopo 上正好是第 2019 和 2020 則發文。

這個紀念性數字用來發表兩則最重要的內容,當然是花了一點點巧思的巧合。

政府也可以如此,只要稍稍多用些心,事情就會不一樣。

 

公民記者 謝明海 2020-04-20

 

 

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謝明海

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