你家紅色嗎?

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【新聞疑義1603】你家紅色嗎?

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

土壤液化潛勢分布資料日前上線後,民眾近日見人就問「你家紅色嗎?」行政院消保處昨邀學者專家、政府單位和公會代表研商達成共識,未來只要全國相關圖資都齊備且精確後,內政部會研議修正相關定型化契約應記載不得記載事項,強制要求房屋交易時應揭露土壤液化資訊。現行相關不動產委託銷售、預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項,都有要求業者買賣時,說明書上須勾選是否漏水、凶宅、海砂屋等,但不包括土壤液化潛勢分布資訊,昨會議因而聚焦是否也要強制納入。不過,目前相關土壤液化潛勢分布資訊還不完整,僅有少部分縣市已有圖資,且已公布的資訊仍不完整,甚至遭外界質疑有爭議,內政部官員和業界因而擔心,如果目前就強制納入應記載不得記載事項,要是資訊錯誤恐反致消費爭議。消保處簡秘陳星宏說,昨大家都有共識土壤液化潛勢分布是房屋交易的重要資訊,應公開,但前提是相關圖資必須精確,未來只要資訊完備正確後,內政部就會研議將揭露土壤液化潛勢分布資訊納入規範。至於相關圖資未精確前,內政部會輔導業者在房屋交易時,主動揭露土壤液化資訊;消保處提醒現階段民眾買房子時若有疑慮,也可自行上網查詢。中央地調所網站 http://www.moeacgs.gov.tw/2016.htm(聯合報105年3月16日報導:土壤液化資訊完整前 暫不強制納入定型化契約)。

【疑義】

一、土壤液化紅色潛勢區之影響

按土壤液化潛勢區,分高、中、低三等級公佈了,民眾可上綱以地址查詢。

就此,地調所謝副所長雖指出,同時符合「砂質地層,加上高的地下水位及強裂地震」此三件,才會土壤液化。行政院發言人也表示,查詢到某一條街的土壤液化潛勢風險,但不代表該條街的所有建築物一定有問題。

惟在「民眾主觀認知及恐懼,戰勝客觀的認識」、「金融機構風險及營運考量」及「土壤改善、地下水測量及地質鑽探等因應策略之進展」下,(一)紅色潛勢區之房屋及土地買賣,恐有大量買賣糾紛出現;(二)紅色潛勢區之房價及土地價格,恐下跌(惟此下趺仍因民眾主觀認知及恐懼,戰勝客觀的認識所致,將俟一段期間後,慢慢消失);(三)房貸,將差異化管理,利率可能提高或貨款成數可能再下降;(四)房屋建造成本及持有成本將增加。

二、是否修正相關定型化契約應記載不得記載事項,強制要求房屋交易時應揭露土壤液化資訊?

至於是否修正相關定型化契約應記載不得記載事項,強制要求房屋交易時應揭露土壤液化資訊?因源自於消費者保護法第17條之相關定型化契約應記載不得記載事項,有其強制規範之效力(消費者保護法第17條第4項規定,違反應記載不得記載事項,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條規定定之),是相關圖資未完備正確之前,自不宜為之,以免製造更大的糾紛。

三、源自於消費者保護法第17條之相關定型化契約應記載不得記載事項與源自於不動產經紀業管理條例第22條之不動產說明書應記載及不得記載事項,效力大不同,應予注意

另外,源自於不動產經紀業管理條例第22條之不動產說明書應記載及不得記載事項,雖也是由中央主管機關定之,惟此不動產說明書應記載及不得記載事項,僅是取締規定,而且單純的「不動產說明書應記載及不得記載事項」並非「當事人間所簽認之不動產說明書」,除將「不動產說明書應記載及不得記載事項」實際記載在「當事人間所簽認之不動產說明書」外,無法依不動產經紀業管理條例第24條:「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」之規定,視為租賃或買賣契約書之一部分,而有拘束當事人之效力,也應注意。

楊春吉(故鄉)

Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)

作品:

1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。

2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。

3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。

4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。

5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。

6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。

7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。

8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。

9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。

10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。

11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。

12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。

13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。

14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。

15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。

16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。

17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。

18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。

19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。

20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。

21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。

22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。

23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。

24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

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