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公設點交糾紛,一樁又一樁!

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【新聞疑義1773】公設點交糾紛,一樁又一樁!

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

又傳建案交屋糾紛,台中市大雅區新大樓「意述景」15戶住戶連署爆料,去年8月建商會同市府人員「突襲」社區,1天內移交全部公設,今年社區請機電公司查驗出180項缺失,不過建商修繕態度消極,引發住戶不滿,近年該類爭議極多,體現法規操作空間大,購屋者並無實質保障。

 富霖開發「意述景」去年落成,47戶已完售,現有34戶入住,投訴戶表示,去年7月住戶對第1屆主委投下不信任票,在主委改選之際,建商卻連同已卸任但尚未向市府通報的主委、「強渡關山」移交全部公設,只移交、不檢驗,其他委員住戶皆不知情,造成雙方互信基礎破裂。

 社區其後烏煙瘴氣紛擾數月,在今年3月正式選出第2屆主委,與建商配合的物管公司解約,並聘請國霖機電至社區,檢驗出消防、機電180項缺失後,建商陸續派人修繕,9月份機電公司複驗,修繕率6成,但包括避雷針引線與電力線距離過近、地下室多處導流風機故障等重要問題,仍未處理至今。

 富霖開發邱姓工務經理坦言,當初點交的事情已過,現在負責人也不同,再討論也無意義,他強調:「公司在今年11月才收到複驗報告,並非不處理,目前社區消防安全也沒問題,只是有很多維修項目還需與住戶、第三方公正單位協商,近2個月社區沒主動聯絡我們公司,我們也沒聯絡社區,才造成誤會。」

 移交後公設有1年保固期,《民法》也明定建商5年內有「瑕疵擔保責任」,即使1年保固期過,後來發現交屋時即存在的缺失問題,仍可要求修復。不過專家指出,實際案例多仍是看住戶對建商爭取的力道夠不夠,「若建商鐵了心不修復,住戶只有2條路可走,不是委曲求全,就是上法院提告。」

 專家也提醒,此案例在點交過程,雖然名義合法卻有程序瑕疵,當初住戶其實可以發函建商、都發局,要求等新主委選出後「重新點交」;1天內點交法理上可以這麼做,不過主委就形同「失能」,理應在公設點交時、或之前就請第三方機電公司來查驗,有問題就不可蓋章。

(蘋果日報2017年12月03日報導: 施工瑕疵查到卻不修 住戶聯手投訴建商)

【疑義】

一、共用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權及解除契約

(一)共用部分或約定共用部分亦得解除契約或請求減少其價金

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金((但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

 

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

至於共用部分或約定共用部分(註二),有民法第354條第1項所定瑕疵或欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,如該共用部分或約定共用部分屬「買賣標的物」,而且無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵及符合民法第356條所定者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。蓋民法第354條係規定「物」,並未區分「專有部分、共有部分、共用部分與約定共用部分」之故也。

 

(二) 公寓大廈中共用部分與公寓大廈中專有部分之交付時點,不同,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因而有所不同

 

按從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使(註三),而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。

 

又如係為公寓大廈管理條例公布施行後(84年6月30日)之公寓大廈,其共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之移交,依公寓大廈管理條例第57條之規定,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說(即應移交項目及資料),於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內(即應會同移交之期限)會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人(即須會同之單位或人員)現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測(即會同檢測時須現埸檢測之項目或範圍),確認其功能正常無誤後,移交之(即會同檢測後確認其功能正常無誤後,始得移交)。

至於會同檢測後,前開公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人則得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續(即會同檢測後,不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之處理)(註四)。

 

另本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第16條:「(一)賣方應擔任本預售屋共有部分管理人,並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起,由買方按月繳付共有部分管理費。(二)賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內,應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料,移交之。上開檢測責任由賣方負責,檢測方式,由賣方及管理委員會或管理負責人,雙方協議為之,賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。」 之適用(尤應注意前開應記載事項第16條第1款:「賣方應擔任本預售屋共有部分管理人,並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起,由買方按月繳付共有部分管理費。」與第2款後段「上開檢測責任由賣方負責,檢測方式,由賣方及管理委員會或管理負責人,雙方協議為之,賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。」,此公寓大廈管理條例第57條以外之補充規定)。

 

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第16條所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第16條規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

 

是公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之交付時點,與公寓大廈中專有部分之交付時點,實際上就有了差異(前者為依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,後者為專有部分完成交付時);兩者如均得行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因交付時點之不同,而有所不同。

 

二、共用部分或約定共用部分之保固責任

(一) 保固責任之法律性質

按坊間預售屋買賣中,有所謂的保固責任。

 

此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。

 

惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出具保固書及繳交保固保證金,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在保固期間如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。

 

(二)保固期間及其始日

又如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,則有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。

1.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17條之保固規定時(註五),保固期間,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,如為結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作……等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固一年。

2.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第17條之保固規定時,保固期間之始日,為本契約房屋自買方完成交屋日起(即公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之保固期間,自依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,開始起算;公寓大廈中專有部分之保固期間,自專有部分完成交付時,開始起算),或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起。

3.出賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

4.保固期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

5.企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第17條所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第17條規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

 

三、共用部分或約定共用部分之保固責任與物之瑕疵擔保請求權與解除契約

 

按共用部分或約定共用部分之保固責任,用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權與解除契約之行使,兩者法律性質,或均屬物之瑕疵擔保責任,惟兩者在得行使之構成要件、法律效果等上,仍有差異。

 

故買受人在買賣債權契約均有約定兩者之情形下,應依個案當時情狀,靈活運用之(註六)。

 

四、小結(本案分析)

(一)從而,本案報導如屬實,本案投訴戶所言「去年7月住戶對第1屆主委投下不信任票,在主委改選之際,建商卻連同已卸任但尚未向市府通報的主委、強渡關山移交全部公設,只移交、不檢驗」如為真,其顯然違反公寓大廈管理條例第57條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第16條之規定。

本案新管理委員會,仍得向本案起造人請求其依公寓大廈管理條例第57條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第16條之規定,移交之。

(二)本案公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備,縱認已移交完畢,如屬買賣標的物,且有民法第354條第1項所定「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類瑕疵,或欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,本案買受人仍得以民法第359條、第365條等規定,解除其契約或請求減少其價金。

(三) 本案公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備,縱認已移交完畢,在本案保固期間及保固範圍內,本案買受人仍得以買賣雙方間之保固約定為之(但企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第17條所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第17條規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之)。且保固期限經過後,本案買受人仍得依民法及其他法律主張權利。

【註解】

註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註二:所謂共用部分,乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者;約定共用部分,則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者(公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款參照)。

註三:至買受人已否取得物之所有權,在所不問(最高法院47 年台上字第 1655 號民事判例參照)。又所謂交付,並非以現實交付為限(最高法院44 年台上字第 828 號民事判例參照)。

註四:從公寓大廈管理條例第57條之規定觀之,公設點交確沒有規定需要多久時間完成。另有建商私底下表示,「公設點交」這件事,實際上只是跟管委會確認清冊上所記載的物品是否存在,數量是否正確而已,至於堪用與否等到點交完成後,會再列為缺失進行改善,與公寓大廈管理條例第57條之規定不符,自是不妥。

註五:依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定,中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效;該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」規定定之。

惟個案定型化契約條款優於前開應記載事項者,尚非不許。

註六: 【新聞疑義1694】17天完成公設點交,匪夷所思?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、【新聞疑義1727】公設點交糾紛,又一樁!http://www.peopo.org/news/351409

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...很多法律及房地產知識,可以參考。

 

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