看A給B，惡房東反提告?

【新聞疑義1484】看A給B，惡房東反提告?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog  )

【新聞】

新北市惡房東張淑晶，遭多名房客指控涉嫌恐嚇取財等罪，（18）日晚間遭檢方聲押禁見，最後法官裁定無保請回，當庭釋放。現在又有被害人出面爆料，指出女友與姊妹去年7月時看屋不租，竟遭張淑晶提告求償近20萬元。據《蘋果日報》報導，該名男子指出，女友去年與姊妹租張淑晶新北市板橋區五權街的5樓套房，未料簽下租賃契約後，張淑晶竟改給她們看6樓頂樓加蓋房間。姊妹見狀決定不租，張淑晶竟向她們提告求償近20萬元。報導指出，幸租賃契約上寫明「租5樓」，但張淑晶實際帶她們是看6樓，遭檢察官認定租約不成立，不予起訴（今日新聞104年3月20日報導: 惡房東帶看不同房　姊妹不租竟提告求償20萬）。

【疑義】

按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（註一）；又租賃契約成立後，當事人間之約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人固得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。

惟租賃標的物即特定，出租人(房東)自不得任意更換；出租人（房東）如自行任意更換，承租人(房客)反而得依約定及債務不履行之相關規定，向出租人（房東）請求之。

從而，本案報導如屬實，本案姊妹，反而得依約向本案房東張小姐，請求交付該特定租賃物(即5樓)；如本案房東張小姐逾租賃期間之始日或約定交付日未交付，則再分依約定及債務不履行之相關規定，請求違約金、損害賠償及解除契約。

最後，要提醒大家的是，法律要先學以備用，以免遇到問題，慌張失措。

【註解】

註一：最高法院64年台上字第424號判例參照。

註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。

註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。

註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。

註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。

註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。

註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。

註八：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。